با توجه به ایجاد قراردادهای مختلف در عرف جامعه، قوانین مربوط به قراردادهای منعقده در حوزه املاک نیازمند تغییر و بازنگری بود. یکی از انواع بیع مال آینده در روزگار کنونی در قالب پیش فروش واحد در عرف مورد پذیرش قرار گرفته بود اما در این خصوص قانونی که بتواند راهگشای اشخاص به ویژه در زمان وجود اختلاف بین طرفین باشد وجود نداشت همین ضرورت سبب شد قانونگذار در سال ۱۳۸۹ اقدام به تصویب مقرره در این خصوص تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» نماید.
تعریف پیش فروش ساختمان
قبل از پرداختن به مسایل حقوقی و مقررات حاکم لازم است به معرفی پیش فروش ساختمان بپردازیم. پیش فروش ساختمان یعنی ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت زمین است یا تکمیل نشده و قابل سکونت نیست مورد فروش قرار می‌گیرد و طبق توافق طرفین واحد ساختمانى مذکور با هر نوع کاربرى از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانى به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید. به انتقال دهنده پیش فروشنده و به خریدار (انتقال گیرنده) پیش خریدار گویند. از لحاظ حقوقی قرارداد پیش فروش را می‌توان تحت بحث بیع مال آینده آورد که مورد اختلاف حقوقی است که در هر حال به اعتقاد نگارنده بیع مالی که امکان وجود آن در آینده عادتاً وجود دارد صحیح است و قانونگذار هم به صحت آن در پیش فروش ساختمان تصریح نموده است.
طرفین پیش فروش ساختمان
هر قراردادی دارای دو طرف است و پیش فروش ساختمان هم از این قاعده مستثناء نیست. در قرارداد پیش فروش دو طرف وجود دارد: ۱- پیش فروشنده ۲- پیش خریدار.
پیش فروشنده می‌تواند یکی از اشخاص ذیل باشد:
- مالک ملک
- سرمایه گذارانى که در ازاء سرمایه گذارى از طریق احداث بناء بر روى زمین متعلق به دیگرى، واحدهاى ساختمانى مشخصى از بناء احداثى بر روى آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمى به آنان اختصاص مى یابد.
- مستأجرین اراضى اعم از ملکى، دولتى، موقوفه که به موجب سند رسمى حق احداث بنا بر روى عین مستأجره را دارند.
- پیش خریدار ملک, همان خریدار ملک پیش فروش است.
محاسن پیش خرید
- ارزان‌تر بودن ملک مورد پیش فروش در مقایسه با سایر معاملات املاک
- پرداخت پول مورد قرارداد در پیش فروش به صورت مرحله به مرحله و طی مراحل ساخت پرداخت می‌شود اما در سایر معاملات فروش نهایتاً ظرف دو یا سه ماه خریدار باید مبلغ قرارداد را بپردازد.
- قابل رویت بودن تمامی مراحل ساختمان و کیفیت مصالح مورد استفاده پیش فروشنده توسط پیش خریدار.
معایب پیش خرید ساختمان
- امکان عدم تحویل ملک در موعد مقرر
- امکان عدم اتمام عملیات ساخت و ساز به جهت رکود یا تورم بالا و عدم توان سازنده بر اجرای تعهدات خود
- امکان عدم اخذ پایانکار یا عدم خلاف توسط سازنده
موارد لازم به ذکر در قرارداد پیش فروش ساختمان
قانونگذار وجود یک سری شرایط را در قرارداد پیش فروش ساختمان را لازم میداند که این شرایط عبارت‌اند از:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقى یا حقوقى
- پلاک و مشخصات ثبتى و نشانى وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانى مورد معامله مانند مساحت اعیانى، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انبارى
- مشخصات فنى و معمارى ساختمانى که واحد در آن احداث مى شود مانند موقعیت، کاربرى و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفى ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهاى مشترک و سایر مواردى که در پروانه ساخت و شناسنامه فنى هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
- بها یا عوض در قراردادهاى معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطى براى بها، تحویل و انتقال قطعى
- زمان تحویل واحد ساختمانى پیش فروش شده و تنظیم سند رسمى انتقال قطعى
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه اى، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونى
- معرفى داوران
- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
آیا تنظیم سند قرارداد پیش فروش به صورت عادی و در بنگاه‌های املاک امکان‌پذیر است؟
مطابق ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان این قرارداد فقط باید دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و امکان تنظیم آن در جایی غیر از دفترخانه وجود ندارد و حتی جرم انگاری هم شده است مطابق ماده ۲۳ « اشخاصى که بدون تنظیم سند رسمى اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهى نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدى به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتى محکوم مى‌شوند.
تبصره- جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمى‌شود مگر با شکایت شاکى خصوصى یا وزارت مسکن و شهرسازى و با گذشت شاکى، تعقیب یا اجراء آن موقوف مى‌شود. «همچنین مطابق ماده ۲۴ همان قانون» مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتى، طرفین را جهت تنظیم سند رسمى قرارداد پیش فروش به یکى از دفاتر اسناد رسمى دلالت نمایند و نمى‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت براى بار اول تا یک سال و براى بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و براى بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم مى‌شوند.» بنابراین قرارداد پیش فروش فقط باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد تا اشخاص با معاملات متعدد بر روی یک ملک مواجه نشوند.
نحوه تسویه حساب پیش فروشنده و پیش خریدار
مطابق قانون در قرارداد پیش فروش حداقل ۱۰ درصد از بها با تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در دفترخانه قابل اخذ از پیش خریدار است و این قاعده از لحاظ حقوقی جزو قواعد امری بوده که اشخاص نمیتوانند بر خلاف آن توافق کنند و هرگونه توافق خلاف قاعده فوق باطل است. اما مابقی بهای مورد معامله مطابق توافق و موعدی که بین طرفین مقرر شده پرداخت می‌شود که در هر صورت قانونگذار به منظور حمایت از پیش خریدار تعیین داشته در صورتى که عملیات ساختمانى متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار مى‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنى بر تحقق پیشرفت از سوى پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضاى هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفترخانه
مطابق ماده ۴ قانون پیش فروش تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
- سند رسمى مالکیت یا سند رسمى اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمى حاکى از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذارى با حق فروش از طریق احداث بناء بر روى عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساختساختمان
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت پیش فروشنده در قبال خسارات ناشى از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشى از عدم رعایت ضوابط قانونى
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره- در مجموعه‌هاى احداثى که پیش فروشنده تعهداتى در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازى و انجام فضاهاى عمومى و خدماتى با پرداخت حقوق دولتى و عمومى و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهاى مذکور منوط به حداقل سى درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه مى‌باشد.
در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر آیا از پیش فروشنده می‌توان مطالبه خسارت نمود؟
مطابق قانون در صورت عدم تحویل واحد مورد پیش فروش، خریدار مستحق دریافت خسارت تأخیر به شرح ذیل است:
- در صورتى که واحد پیش فروش شده و بخش‌هاى اختصاصى مانند پارکینگ و انبارى در زمان مقرر قابل بهره بردارى نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده پیش فروشنده باید خسارت بپردازد.
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاى مشاعى مثل راه پله، آسانسور و … روزانه به میزان نیم درصد بهاى روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاى خدمات عمومى موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضاى سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهاى روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمى انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
- نکته اول: در صورتی که طرفین قرارداد طبق توافقات قراردادی میزان خسارت تأخیر را بیش از موارد فوق قرار داده باشند همان ملاک وصول خسارت خواهد بود ولی با توجه به آمره بودن ماده ۶ قانون پیش فروش به میزان کمتر از موارد فوق امکان تراضی وجود ندارد.
- نکته دوم: خسارت تأخیری که در این ماده مقرر شده مانع اعمال خیارات پیش خریدار نیست.
ساخت و ساز الزامات خاص خود را دارد و گاهی مشارکت یک راه مناسب است. قرارداد مشارکت در کار در این زمینه اطلاعات بیشتری در اختیار شما قرار می‌دهد.
اضافه یا کم آمدن مساحت بعد از ساخت
ممکن است بعد از اتمام عملیات ساختمانی واحدی که مقرر بود به پیش خریدار تحویل گردد با اضافه یا کمتر شدن مساحت مواجه شود؛ مثلاً قرار بوده ۷۰ متر تحویل گردد اما ۶۰ متر (کاهش مساحت) یا ۸۰ متر (اضافه مساحت) هنگام تحویل به پیش خریدار داده شود. در اینگونه موارد قانونگذار مقرر داشته در صورتى که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکى، بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت یعنی امکان گرفتن قیمت روز توسط پیش فروشنده وجود ندارد.
اما چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا مى‌تواند قیمت روز مقدار مساحت کم شده را براساس نظر کارشناسى از پیش فروشنده مطالبه کند؛ مثلاً ۵ متر از میزان مقرر در قرارداد کمتر شده که در این صورت پیش فروشنده باید قیمت روز ۵ متر را به پیش خریدار بدهد که با توجه به تورم ممکن است مبلغ قابل توجهی باشد و فرض کنید در زمان انعقاد متری ۱۰ میلیون تومان واحد پیش فروش شده اما زمان تحویل ۳۰ میلیون متری ملک ارزش دارد حال در صورت کمبود مساحت باید ۳۰ میلیون تومان به پیش خریدار پرداخت شود.
در خصوص وجود حق فسخ برای طرفین هم در صورت اضافه آمدن مساحت قانونگذار مقرر داشته چنانچه مساحت اضافه آید و این اختلاف مساحت تا ۵ درصد باشد هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند و فقط میتوانند مابه التفاوت را بگیرند اما اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد به جهت حمایت از پیش خریدار و جلوگیری از سوء استفاده پیش فروشنده فقط پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت و پیش فروشنده حق فسخی ندارد.
یکی از موارد مهم در هنگام خرید یک ساختمان توجه به پایان کار است، مقاله‌ی پایان کار ساختمان چیست اطلاعات خوبی در این زمینه در اختیار شما می‌گذارد.
تعرفه تنظیم پیش فروش ساختمان
در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبالغی که از طرفین اخذ می‌شود تحت عنوان حقوق دولتی (از جمله حق الثبت، ارزش افزوده و …) و تعرفه دفترخانه (حق التحریر) قابل معرفی است. مطابق آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان حق الثبت مطابق ارزش معاملاتی ملک مورد پیش فروش وصول خواهد شد که بسیار پایینتر از قیمت روز ملک در بازار است؛ به عنوان مثال ملکی که ۱۰ میلیارد تومان ارزش دارد ممکن است ارزش معاملاتی آن ۶۰ میلیون تومان توسط اداره دارایی تعیین گردد. همچنین حق التحریر هم مطابق تعرفه مصوب ریاست قوه قضاییه تعیین خواهد شد.
نکات
- *** لازم به ذکر است در تنظیم قرارداد پیش فروش نیازی به استعلام از اداره امور مالیاتی نیست و با صرف استعلام ثبت و وجود شرایطی که قبلاً گفته شد (مانند اخذ شناسنامه فنی واحد) این قرارداد قابل تنظیم است.
- *** بعد از تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان خلاصه آن توسط دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده تا زمینه شکل‌گیری قراردادهای پیش فروش متضاد و متعارض گرفته شود و به این طریق حقوق پیش خریدار مورد تضییع قرار نگیرد.
یک پاسخ
Im very pleased to uncover this site. I want to to thank you for ones time due to this wonderful read!! I definitely liked every little bit of it and I have you book marked to check out new information in your blog.