قانون تسهیل تنظیم سند دارایی

قانون تسهیل تنظیم سند دارایی

قانون تسهیل تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر ۸ ماده در تاریخ ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ توسط قانونگذار به تصویب رسید و هدف آن همانطور که از نام آن پیداست تسهیل تنظیم اسناد رسمی غیرمنقول (املاک) و جلوگیری از استعلامات بی مورد و مشخص نمودن حدود و ثغور استعلامات لازم و همچنین ترغیب اشخاص به ثبت رسمی معاملات خود و جلوگیری از شیوع قولنامه که منشأ بسیاری از اختلافات در محاکم است بوده و در این نوشتار برآنیم تا رابطه قانون تسهیل تنظیم سند از سازمان امور مالیاتی را در مورد املاک مختلف بر اساس قوانین و مقررات موجود مورد بررسی قرار دهیم.

ضرورت استعلام از اداره امور مالیاتی برای تنظیم سند و استفاده از قانون تسهیل

باید دانست مطابق ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم دفاتر اسناد رسمی مکلف به استعلام از سازمان امور مالیاتی برای انتقالات املاک با کاربری­‌های مختلف شده­‌اند. قانونگذار با هدف حمایت از اشخاص و تسهیل سند در بند ج ماده ۱ قانون تسهیل مقرر داشته بود: «دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام نقل و انتقال عین املاک، مفاصاحساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده (۳۷) ‌قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ را از انتقال‌دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند،

مگر اینکه انتقال‌گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد که در این‌صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.» بنابراین در صورت قبول بدهی توسط خریدار نیازی به استعلام از سازمان امور مالیاتی نبود. این شیوه تا سال ۱۳۹۵ در دفاتر جاری و ساری بود تا اینکه اصلاح قانون مالیات­‌های مستقیم در تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ لازم الاجرا گردید. به موجب بند ۴ ماده ۲۸۲ قانون مالیات­‌های مستقیم استثنای مندرج در بند ج ماده ۱ قانون تسهیل نسخ گردید.

از جمله مزایای این امر میتوان به ایجاد تسهیل و تسریع به ذینفعان، کاهش مراجعات حضور ذینفعان، کاهش تخلفات ناشی از استعلامات و خلاصه معاملات، افزایش امنیت اطلاعات، ارائه پاسخ استعلام‌های صادره با امضای الکترونیکی و ارائه آمار و اطلاعات مورد نیاز سازمان از جمله دستاوردهای این سامانه است.

ولیکن سامانه مزبور به صورت کامل برقرار نشد و با این نسخ اختلاف بین دفاتر اسناد رسمی و سازمان امور مالیاتی آغاز گردید؛ چراکه مطابق تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات­‌های مستقیم «سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است ظرف مهلت یک‌سال از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون (۱/۱/۱۳۹۵) با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به اعلام میزان بدهی ملک مورد انتقال و امکان اخذ و واریز آن به حساب مالیاتی به‌صورت آنی از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکان دسترسی برخط به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای سازمان امور مالیاتی کشور جهت اجرای مفاد این ماده فراهم کند.

با توجه به اصلاح قانون مالیات‌ها در سال ۹۴ و الحاق چند تبصره به ماده ۱۸۷ که موخر بر قانون تسهیل است و برخط شدن اخذ مفاصاحساب در دفاتر اسناد رسمی و جرم انگاری مالیاتی و مسئولیت تضامنی سردفتر با مودی در پرداخت مالیات طبق تبصره ۳ و ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌ها؛ کلیه قوانین مالیاتی با اصلاحات بعدی لازم الاجرا است و نمیتوان به قانون تسهیل در این مورد استناد کرد

 صدور گواهی الکترونیکی بر خط در دفاتر اسناد رسمی

در اجرای استقرار سامانه موضوع تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم (اخذ مالیات نقل و انتقال املاک توسط دفاتر اسناد رسمی) فعلا فقط برای نقل و انتقال قطعی و قطعی رهنی املاک مسکونی دارای پایان کار با کاربری مسکونی وجود دارد و در مورد سایر املاک از جمله:

• املاک با کاربری‌های غیر مسکونی،
• املاک فاقد پایان کار یا در دست ساخت،
• املاکی که نقل و انتقال قبلی آنها بر اساس بند ج ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام شده است (فارغ از نوع کاربری)،
• املاک فاقد سند تفکیکی
• در موارد انتقال املاک متوفی به وراث ((تبصره ۴ ماده ۱۷ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم- در مواردی که وراث سهم خود از اموال موضوع بندهای (۲)، (۴) و (۵) این ماده را به اشخاص ثالت یا وراث دیگر انتقال دهند، علاوه بر مالیات بر ارث به شرح این فصل، مشمول مالیات طبق مقررات فصول مربوط خواهند بود.)) گواهی بر خط صادر نشده و استعلام های فیزیکی می‌بایست به صورت حضوری در ادارات امور مالیاتی پاسخ داده شود

      ⇐ نظر به اینکه سازمان مالیاتی طبق تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱۸۷ مکلف به برخط کردن اخذ مفاصاحساب شده است به نظر میرسد فقط نسبت به مواردی که هنوز برخط نشده اند و دفاتر باید از دارایی استعلام نمایند بتوان طبق قانون تسهیل با مسئولیت تضامنی متعاملین بدون استعلام و اخذ مفاصاحساب از دارایی نسبت به تنظیم و ثبت سند اقدام نمود.

پس از اجرای مفاد این ماده ثبت نقل و انتقال اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول که به ‌موجب این قانون برای آنها مالیات وضع شده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی قطعی مورد انتقال، ممنوع است. متخلف، در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد.»

همانطور که ملاحظه می­گردد نقل و انتقال املاک بعد از اجرای مفاد تبصره (سیستمی شدن پاسخ استعلام) بدون پرداخت بدهی مالیاتی ممنوع است و بند ۴ ماده ۲۸۲ قانون مالیات­‌های مستقیم بر همین اساس اقدام به نسخ بند ج ماده ۱ قانون تسهیل نمود اما سازمان امور مالیاتی به وظیفه قانونی خود عمل ننمود و در حال حاضر فقط املاک مسکونی آن هم با شرایطی که در ادامه خواهد آمد قابل استعلام سیستمی هستند و املاک تجاری، زراعی، باغات و … قابل استعلام سیستمی نیستند.

پیش فروش آپارتمان از جمله مواردی است که خرید آپارتمان را تسهیل می‌کند،‌ برای اطلاعات بیشتر قرارداد پیش فروش آپارتمان را مطالعه کنید.

۱- تنظیم سند بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی در مورد املاک مسکونی

مطابق بخشنامه سازمان امور مالیاتی فقط امکان ارسال سیستمی معاملات قطعی و قطعی رهنی املاک مسکونی امکان پذیر است و برای بقیه انتقالات مانند صلح و … حتماً باید از دارایی استعلام فیزیکی صورت گیرد. لازم به ذکر است برای استعلام سیستمی املاک مسکونی شرایطی توسط سازمان امور مالیاتی پیش بینی شده که این شرایط در صفحه ۶ راهنمای مذکور که در راستای بخشنامه ۴۶۹۶/۲۳۰/د مورخ  ۱۵/۰۲/۱۳۹۹ بدین شرح تهیه و تنظیم شده است: «در این مرحله از برون سپاری صرفاً برای نقل و انتقال قطعی و قطعی رهنی املاک مسکونی گواهی مالیاتی به صورت الکترونیکی صادر می­‌شود. در موارد زیر صدور گواهی نیازمند استعلام فیزیکی توسط دفاتر اسناد رسمی و مراجعه امور مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط می‌باشد:

1. املاک با کاربری اداری و تجاری و سایر کاربری های مسکونی
2. ساختمان های فاقد پایان کار (فارغ از هر نوع کاربری)
3. املاکی که در معامله قبلی، سند آن­ها به استناد قسمت اخیر بند ج ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، بدون پرداخت مالیات و بدون صدور گواهی انجام معامله به ثبت رسیده است.
4. املاک دارای بدهی مالیاتی در سامانه های الکترونیکی سازمان امور مالیاتی کشور
5. املاک متعلق به نهادها و زیرمجموعه دولت و سایر ارکان حکومتی که ثبت نام آنها در نظام مالیاتی موضوعیت ندارد
6. املاکی که از طریق ارث به مالکین جدید انتقال می یابند (اسناد ورثه­ای)
7. املاکی که بر اساس اطلاعات سامانه GIS تعیین بلوک و ردیف املاک سازمان امور مالیاتی کشور برای آنها ارزش معاملاتی تعیین نشده است.»

نظر به نقش سند رسمی و ثبت اسناد در پیشگیری از دعاوی و کاهش چشم‌گیر پرونده‌های قضایی و اهمیت توسعه ثبت رسمی اسناد و املاک مورد تأکید در بند ۶۷ سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه ابلاغی مقام معظم رهبری، صرف نظر از اینکه رأی وحدت رویه شماره ۹۶۰۰۱/۸۵۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۳/۰۸ کانون سردفتران و دفتریاران، مؤخراً بر قانون تنقیح قوانین مالیاتی کشور مصوب ۱۳۹۶/۰۱/۳۰ صادر گردیده و با عنایت به بندهای ۴-۱ و ۵-۱ ماده ۳ قانون تدوین و تنقیح قوانین و مقررات کشور مصوب ۱۳۸۹/۰۳/۲۵ و تبصره یک و تصریح تبصره دو ماده واحده قانون تنقیح قوانین مالیاتی کشور، درج قوانین فهرست شده در ضمیمه یک و دو بر خلاف احکام مالیاتی قوانین مشروحه در پیوست آن قانون، جنبه اعلامی به عنوان مجموعه‌ای تنقیح شده داشته و قانون تنقیح قوانین مالیاتی کشور تغییری در نحوه نسخ حکم مالیاتی بند (ج) ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ ایجاد نکرده است؛

با توجه به تکلیف سازمان امور مالیاتی مبنی بر اتصال به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک ظرف مدت یک سال از تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ و اعلام میزان بدهی ملک مورد انتقال و امکان اخذ و واریز آن به حساب مالیاتی به صورت آنی از طریق دفاتر اسناد رسمی، به موجب فراز اول تبصره (۴) الحاقی مورخ ۱۳۹۴/۰۴/۳۱ به ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم به جهت سرعت و سهولت در پرداخت مالیات و ثبت آنی معاملات، و مفهوم مخالف فراز دوم تبصره یاد شده و اراده قانون‌گذار از بیان آن، تا اجرایی شدن مفاد آن تبصره، ثبت نقل و انتقال عین املاک قبل از پرداخت بدهی مالیاتی، به درخواست متعاملین با درج تعهد پرداخت بدهی و مسؤولیت تضامنی طرفین در سند، بلامانع به نظر می‌رسد.

با مشارکت در امر کسب و کار می‌توان به رشد و پیشرفت خوبی دست یافت، به شرط آنکه حساب شده و سنجیده عمل شود، برای اطلاعات بیشتر قرارداد مشارکت در کار را بخوانید.

بنابراین با عنایت بر مطالب پیش گفته می­توان گفت بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۸۷ تا زمان برقراری ارتباط سیستمی سازمان امور مالیاتی با دفاتر اسناد رسمی امکان تنظیم سند آن دسته از املاک مسکونی که سیستمی نشده ­اند از جمله اسناد ورثه­ ای، املاک بدون پایان کار و … با قبول بدهی مورد معامله توسط خریدار بر اساس بند ج ماده ۱ قانون تسهیل بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی امکان پذیر می‌­باشد.

البته مسئولیت خریدار و فروشنده به نحو تضامنی بوده یعنی سازمان امور مالیاتی می­تواند به هم خریدار و هم فروشنده مراجعه نماید. لازم به ذکر است در صورت پرداخت بدهی توسط خریدار در صورتی که طرفین توافقی نسبت به بدهی مالیاتی ننموده باشند خریدار می­تواند وجه پرداخت شده به سازمان امور مالیاتی را از فروشنده مطالبه کند و در صورت عدم پرداخت وجه، امکان اقامه دعوا در محاکم علیه فروشنده وجود دارد؛ زیرا مالیات ملک در هر حال بر عهده فروشنده است. البته اگر خریدار بدهی مالیاتی را با شرط و توافق اسقاط حق مراجعه به فروشنده بپذیرد امکان مراجعه نخواهد داشت.

لازم به ذکر است در صورتی که ملک به صورت زمین مسکونی باشد امکان ارسال سیستمی آن توسط دفاتر اسناد وجود دارد و نیازی به پایان کار نیست؛ زیرا پایانکار در مورد زمین موضوعیت ندارد.

۲- تنظیم سند بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی در مورد املاک تجاری 

سازمان امور مالیاتی در حال حاضر نسبت به املاک تجاری به صورت سیستمی پاسخگو نبوده و لذا ثبت اسناد املاک تجاری با قبول بدهی مورد معامله توسط خریدار بر اساس بند ج ماده ۱ قانون تسهیل بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی امکان پذیر می­باشد. و میتوان به استناد قانون تسهیل تنظیم سند (دارایی )بدون اخذ گواهی مالیات اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نمود.

لازم به ذکر است مطابق بخشنامه سازمان امور مالیاتی بدهی­های قابل مطالبه در هنگام انتقال املاک عبارت­اند از: ۱- مالیات بر درآمد شغلی در ملک مورد معامله ۲- مالیات بر درآمد اجاره املاک ۳- مالیات بر درآمد اجاره واحدهای خالی موضوع ماده ۵۴ و مالیات واحدهای مسکونی موضوع بند ت تبصره ۶ بودجه ۱۳۹۹ و جرائم متعلقه در قانون مالیاتهای مستقیم صرفاً در رابطه با مورد معامله می­باشد.

بنابراین با عنایت بر مطالب پیش گفته می­توان گفت بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۸۷ تا زمان برقراری ارتباط سیستمی سازمان امور مالیاتی با دفاتر اسناد رسمی امکان تنظیم سند املاک تجاری بر اساس بند ج ماده ۱ قانون تسهیل بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی امکان پذیر می­باشد. البته مسئولیت خریدار و فروشنده به نحو تضامنی بوده یعنی سازمان امور مالیاتی می‌­تواند به هم خریدار و هم فروشنده مراجعه نماید.

لازم به ذکر است در صورت پرداخت بدهی توسط خریدار در صورتی که طرفین توافقی نسبت به بدهی مالیاتی ننموده باشند خریدار می­تواند وجه پرداخت شده به سازمان امور مالیاتی را از فروشنده مطالبه کند و در صورت عدم پرداخت وجه، امکان اقامه دعوا در محاکم علیه فروشنده وجود دارد؛ زیرا مالیات ملک در هر حال بر عهده فروشنده است. البته اگر خریدار بدهی مالیاتی را با شرط و توافق اسقاط حق مراجعه به فروشنده بپذیرد امکان مراجعه نخواهد داشت.

واحدهای تجاری با مقوله‌ای به نام سرقفلی سر و کار دارند، درباره‌ی حق سرقفلی بیشتر مطالعه کنید.

۳- تنظیم سند بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی در مورد املاک اداری، زراعی، باغات و …

در خصوص املاک اداری، زراعی، باغات و … هم به علت عدم پاسخ سیستمی به استعلام دفترخانه توسط سازمان امور مالیاتی در صورت قبول بدهی ملک مورد معامله توسط خریدار، امکان تنظیم سند بدون استعلام از دارایی امکان پذیر می­باشد و مسئولیت خریدار و فروشنده همان طور که قبلاً گفته شد به نحو تضامن خواهد بود. و میتوان به استناد قانون تسهیل تنظیم سند (دارایی )بدون اخذ گواهی مالیات اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نمود

۴- تنظیم سند اجاره و رهن و تقسیم نامه و فسخ و اقاله  بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی 

در خصوص کیفیت اقدام نسبت به تنظیم اسناد اجاره، رهن، تقسیم نامه، فسخ و اقاله معاملات با توجه به تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، مراتب ذیل به اطلا ع می رسد:

• الف) با تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی،‌ ضمن تخصیص حکم ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم به نقل و انتقال عین اراضی و املاک، ‌احکام مالیاتی مربوط به انتقال منافع و سایر معاملات غیر ناقله به تصریح مواد ۱و ۸ قانون ملغی گردید.
• ب) با لغو قوانین مغایر، تکالیف موضوع فصول اول و ششم باب سوم قانون مالیات های مستقیم (مالیات بر درآمد املاک و مالیات اتفاقی) به درج تعهد خریدار نسبت به پرداخت بدهی احتمالی ملک مورد انتقال محدود گردید.
• ج)  با الغاء تکالیف مندرج در ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم، بند ج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، مبنای قانونی تکلیف سردفتر در اخذ گواهی از ادارات دارایی قبل از تنظیم سند انتقال می باشد که فی الحال فقط استثنای بند مذکور( تعهد خریدار به پرداخت بدهی احتمالی ) حذف گردیده است .
• د) با این توصیف لغو حکم مالیاتی استثنای بند ج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد و ماده ۶ قانون مرقوم و الحاق دو تبصره به ماده ۱۸۷ قانون مالیاتها، هیچکدام دلیلی بر احیاء احکام ملغی شده ماده ۱۸۷ قانون سابق نبوده و لذا کماکان در تنظیم اسناد اجاره و رهن و تقسیم نامه و فسخ و اقاله ضرورتی به مطالبه و اخذ گواهی مالیاتی نمی باشد .با توجه به عدم اتصال سامانه جهت استعلام راجع به فسخ، به استناد تبصره ۴ ماده ۱۸۷ ق مالیاتها فسخ سند بدون استعلام دارایی قابل توجیه است ضمناً آراء شماره ۴ و ۵ مورخ ۱۵‏/۱‏/۱۳۸۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در مورد اسناد رهنی و تقسیم نامه موید موضوع می‌باشد.