آشنایی با مفهوم معامله با حق استرداد و بیع شرط

معامله با حق استرداد چیست؟

دکتر امامی معامله با حق استرداد را این چنین تعریف نموده است: «معاملات با حق استرداد چنانچه ماده ۳۳ قانون بیان می­نماید، معاملاتى هستند که در آن براى انتقال دهنده به نحوى از انحاء، حق استرداد ملک با پرداخت اصل‌ ثمن و اجرت المسمى و اجرت المثل و خسارات عقب افتاده مقرر شده باشد.»

به بیان دیگر هرگاه شخصی مالش را در مقابل یک عوض، به دیگری (در قالب هر عقد تملیکی مثل بیع یا صلح معوض و …) منتقل کند و قرار بر این باشد که انتقال دهنده می‌­تواند ظرف مدت معینی، عوض دریافت شده را به طرف مقابل مسترد کند و مال را پس بگیرد، چنین معامله‌ای را معامله با حق استرداد گویند؛ مثلاً در عقد بیعی شرط می­‌شود که اگر فروشنده ظرف مدت یک ماه، ثمن دریافتی (پول) را به خریدار مسترد کند حق دارد معامله را فسخ کرده و مال فروخته شده را از خریدار پس بگیرد به چنین معاملاتی، معامله با حق استرداد گویند.

نکته: اگر ثمن معامله از اموال قیمی مثل شتر و … باشد و این مال تلف شود فروشنده موظف است قیمت روز فسخ قرارداد را بپردازد.

بیع شرط چیست؟

خرید و فروشی است که در آن فروشنده شرط می­‌کند اگر ظرف مهلت معینی (مثلاً ۱ سال) تمام یا بخشی از ثمن دریافتی (پول گرفته شده از خریدار) را به خریدار برگرداند حق فسخ معامله را نسبت به تمام مورد معامله یا بخشی از آن داشته باشد.

اگر فروشنده ظرف مهلت مقرر نتواند ثمن را به خریدار برگرداند حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت.

آیا بیع شرط با معامله با حق استرداد فرق دارد؟

در برخی نوشته‌ها بیع شرط با معامله با حق استرداد یکی دانسته شده اما این گفته صحیح نیست؛ زیرا رابطه بیع شرط با معامله با حق استرداد عموم و خصوص مطلق است یعنی بیع شرط یکی از اقسام معامله با حق استرداد می­‌باشد نه اینکه مفهوم هر دو یکی باشد.

آیا معاملات با حق استرداد و بیع شرط موجب انتقال مالکیت می­‌شود؟

در ماده ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک معاملات با حق استرداد به عنوان عقد تملیکی که موجب انتقال مالکیت گردد شناخته نشده و این نوع معاملات را در ردیف رهن قرار داده است و جزء اسناد وثیقه به شمار آورده است که برای وصول طلب طلبکار قابل صدور اجراییه از ادارات ثبتی می‌­باشد. به بیان ساده معامله با حق استرداد در نظر قانون‌گذار مانند طلبی است که خریدار از فروشنده دارد و مال فروشنده به عنوان رهن در اختیار خریدار قرار گرفته است؛ بنابراین در معاملات با حق استرداد، فروشنده بدهکار و خریدار طلبکار با وثیقه شناخته می­‌شود.

نحوه صدور اجراییه در معاملات با حق استرداد

در صورتی که فروشنده ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد خریدار می­‌تواند با مراجعه به دفتر تنظیم کننده سند درخواست صدور اجراییه علیه فروشنده را مطرح نماید و دفترخانه با احراز شرایط مبادرت به صدور اجراییه نموده و به اجرای ثبت فرستاده می­‌شود و اداره ثبت اجراییه را به فروشنده ابلاغ می‌­نماید و ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اگر فروشنده بدهی خود را نپردازد مال فروخته شده به خریدار، مطابق قواعد فروش اسناد وثیقه به مزایده گذاشته شده و فروخته می­‌شود.

تفاوت رهن با معاملات با حق استرداد

گفتیم که قانون ثبت معاملات با حق استرداد را در ردیف اسناد وثیقه (رهنی) قرار داده است.

رهن را حقوقدانان و فقیهان اینگونه تعریف کرده‌­اند: «رهن وثیقه عینی است برای ادای دین.» به بیان ساده شما یک طلبی (مثلاً ۵۰۰ میلیون تومان) از شخصی دارید برای اطمینان از اینکه بدهکار بدهی خود را بپردازد تقاضا می‌کنید که ماشین بدهکار برای تضمین پرداخت بدهی در رهن شما باشد تا در صورتی که بدهی‌اش را نداد بتوانید آن را بفروشید و طلب خود را بردارید.

باید توجه داشت منشأ طلب طلبکار می‌­تواند یک قرارداد باشد یا نباشد. فرض کنید فردی به شما ۱ میلیارد تومان خسارت زده است و برای پرداخت خسارت مال خود را به شما رهن می­‌دهد.

اما در معاملات با حق استرداد منشأ طلب همیشه یک قرارداد است؛ بنابراین هر چند معاملات با حق استرداد مطابق قانون ثبت در ردیف اسناد وثیقه و رهنی قرار گرفته است اما از لحاظ ماهیت کاملاً با یکدیگر فرق دارند.

نکته: در رهن منفعت مال متعلق به مالک آن است مگر اینکه بر خلاف آن بین طرفین مقرر باشد اما در معاملات با حق استرداد منفعت مال متعلق به خریدار آن است.