سند رسمی پیش فروش آپارتمان
این نوشتار در خصوص سند رسمی پیش فروش آپارتمان و مزیت تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی می‌باشد، گسترش جوامع و شهرنشینی منجر به افزایش داد و ستد و معاملات گردید اما افزایش معاملات بین افراد گرچه دارای مزایایی بسیاری از جهت توسعه اقتصادی است اما تضمین حقوق و سرمایه مردم به منظور حفظ نظم و امنیت اجتماعی ضروری است. بدین لحاظ قانونگذاران و متفکرین اجتماعی به تأسیس ثبت معاملات افراد و حمایت حاکمیت از آن روی آوردند. تاریخچه دفتر اسناد رسمی ، سند رسمی و ثبت اسناد در ایران به طور رسمی نزدیک به یک قرن است و معمار ثبت معاملات به شکل امروزی مرحوم علی اکبرداور در دوره پهلوی اول است.
امروزه شکل معاملات همچون گذشته نیست بلکه دارای پیچیدگی‌های خاص خود است به نحوی که تثبیت و تنسیق این روابط اجتماعی، از جهت حفظ حقوق عامه ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است.
از جمله معاملات امروزی که از قالب‌های سنتی در قانون مدنی عقود و معاملات خارج گردیده، پیشفروش ساختمان است.
فلسفه وضع مقررات قانون پیشفروش ساختمان مشکلاتی بود که ناشی از فروش آپارتمان به چندین نفر و ایجاد هرج و مرج در اینگونه قراردادها و روابط حقوقی پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر جامعه ((پیش خریداران )) بوده که لحن قانون عمدتاً به نفع پیش‌خریدار هست که دلیل ضرورتی است که قانونگذار به جهت پرونده‌های بسیار اعم از کیفری و حقوقی که تشکیل می‌شده نیاز دیده .
پرونده‌های کیفری فروش مال غیر در حکم کلاهبرداری و پرونده‌های حقوقی اثبات ماکلیت و اعتراض ثالث در مراجع قضایی مطرح گردید که ضرورت تصویب قانون پیشفروش را ایجاد نمود.
در اینگونه معاملات قبل از اینکه مورد معامله به اتمام رسیده باشد و خریدار از تمام جزئیات اگاه باشد، طرفین توافق می‌کنند که طی یک زمان مشخص یک واحد آپارتمان باحدود و مساحت تقریبی در پایان ساخت به صورت رسمی به خریدار منتقل گردد و در این مدت خریدار ثمن معامله را به صورت اقساطی و با پیشرفت عملیات ساختمانی به فروشنده پرداخت می‌کند.
از جمله محاسن اینگونه معاملات در دفتر اسناد رسمی برای فروشنده تأمین نقدینگی جهت انجام عملیات ساختمانی و برای خریدار پرداخت در طول زمان و عدم فشار برای تأمین ثمن معامله بصورت یکجا می‌باشد. باتوجه به اینکه قانون پیشفروش ساختمان، شرایط خاصی را برای تنظیم سند پیشفروش ساختمان به صورت رسمی در جهت تأمین حقوق طرفین مقرر کرده که طی آن پیش‌فروشنده زمانی می‌تواند نسبت به تنظیم سند رسمی پیشفروش اقدام کند که؛
- پروانه ساختمان یا دستور نقشه اخذ شده باشد
- ساختمان بیمه شده باشد.
در صورت عدم تحویل مورد پیشفروش یا عدم تنظیم سند، انتقال در موعد مقرر مشمول جریمه می‌شود به نحوی که با شرایطی حتی پیش خریدار می‌تواند معامله را فسخ و یا خود نسبت به تکمیل واحد پیشفروش اقدام کند.
در عین حال که اگر پیش خریدار نسبت به پرداخت اقساط اقدام ننماید مشمول جرایم مندرج در قانون و یا حتی حق فسخ برای فروشنده می‌شود.
قانونگذار باتوجه به شرایط امروزی معاملات تأسیس پیشفروش ساختمان را ایجاد کرده تا حقوق طرفین حفظ و از فروش یک واحد آپارتمان به چند نفر و وقوع جرایمی همچون کلاهبرداری جلوگیری شود.
توصیه همه کارشناسان اجتماعی و حقوقی بر این است که مردم به منظور حفظ سرمایه خود و برای اینکه دچار خسران نگردند، نسبت به تنظیم سند رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند.
معایب تنظیم قرارداد پیشفروش توسط مشاورین املاک چیست؟
متأسفانه اشخاص به جهت عدم امکان تهیه مدارکی که در قانون پیشفروش قید شده است، مبادرت به تنظیم قولنامه در بنگاه‌های املاک می‌نمایند اما این امر به جهات ذیل اشتباه است:
- مشاورین املاک دلال محسوب شده و وظیفه آنان معرفی طرفین جهت انجام معامله است و به مسائل حقوقی که یک امر تخصصی است، آشنایی ندارند و اقدام ایشان در صورت تنظیم قرارداد پیشفروش وصف مجرمانه داشته و در صورت ارتکاب این امر، بار اول پروانه کسب ایشان یک ماه معلق خواهد شد و بار دوم سه ماه و بار سوم کلاً پروانه کسب ایشان باطل خواهد شد.
- مشاورین املاک فاقد دسترسی به اطلاعات اشخاص از جمله ممنوع‌المعامله طرفین قرارداد، بازداشت بودن ملک و… می‌باشند و در صورت ممنوع‌المعامله بودن یا بازداشت بودن و… در آینده مشکلات زیادی را متوجه خریداران خواهد نمود.
- باب سوء استفاده از طریق انجام معاملات معارض نسبت به یک ملک باز می‌شود. یعنی؛ ممکن است یک ملک به چندین نفر فروخته شود و بعد از کشف فساد و کلاهبرداری، خریداران با انواع قولنامه‌ها روبرو می‌شوند که مطابق اصول حقوقی، دارنده قولنامه مقدم مالک ملک بوده و مابقی خریداران نسبت به ملک حقی نداشته و برای اخذ خسارات خود بایستی به دنبال فروشنده باشند و در این بین، ممکن است تاریخ‌های قولنامه هم توسط خریداران برای محق جلوه دادن خود دستکاری شود که این خود باعث اطاله دادرسی و ایجاد پرونده‌های پیچیده و ارجاع به کارشناسان توسط مراجع قضایی می‌گردد.
به هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به بخش‌های مختلف قرارداد اشراف داشته باشید، برای اطلاعات بیشتر مقاله قرارداد پیش فروش آپارتمان را مطالعه کنید.
بهترین مرجع برای تنظیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان کجاست؟
بهترین مرجع برای تنظیم این سند دفتر اسناد رسمی می‌باشند که در زمینه تنظیم قراردادها و اصول قرارداد نویسی تخصص داشته و می‌توانند به بهترین طریق ممکن نسبت به تنظیم اسناد مراجعین اقدام نمایند و از مزایای اسناد رسمی بهره‌مند گردند. به موجب قانون پیشفروش باید به موجب سند رسمی و الزاماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و تنظیم آن توسط مشاورین املاک و بنگاه‌ها جرم می‌باشد.
اکیداً توصیه می‌گردد که قرارداد پیشفروش توسط کارشناسان تنظیم قراردادها و اسناد یعنی دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد.
مبنای محاسبه هزینه تنظیم سند پیشفروش ساختمان به چه صورت است؟
در تنظیم قرارداد مبالغی که توسط دفاتر اسناد رسمی از طرفین اخذ می‌شود تحت عنوان حقوق دولتی (از جمله حق‌الثبت، ارزش افزوده و …) و تعرفه دفترخانه (حق‌التحریر) قابل معرفی است.
مطابق آیین نامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان حق‌الثبت مطابق ارزش معاملاتی ملک مورد پیشفروش وصول خواهد شد که بسیار پایین‌تر از قیمت روز ملک در بازار است. به عنوان مثال ملکی که ۱۰میلیارد تومان ارزش دارد، ممکن است ارزش معاملاتی آن توسط اداره امور مالیاتی ۴۰میلیون تومان تعیین گردد و بر مبنای همین ۴۰میلیون تومان حق الثبت وصول خواهد شد که حق الثبت آن ۲۰۰هزار تومان خواهد بود و همانطور که مشاهده می‌کنید مبلغ آن بسیار ناچیز است. همچنین حق‌التحریر هم مطابق تعرفه مصوب ریاست قوه قضاییه تعیین خواهد شد.
مزایای تنظیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی چیست؟
اگر قرارداد پیشفروش در دفتراسناد رسمی تنظیم گردد سندی رسمی است و سند رسمی سندی لازم‌الاجراست و در صورت عدم انجام تعهد توسط فروشنده می‌توان اقدام به تقاضای صدور اجراییه علیه فروشنده نمود و نیازی به مراجعه به دادگاه برای اجرای تعهدات فروشنده نیست. همچنین در صورت عدم انجام تعهدات خریدار مانند عدم پرداخت پول در موعد مقرر فروشنده نیز می‌تواند به جای مراجعه به دادگاه و صرف وقت و هزینه به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه نموده و تقاضای صدور اجراییه نماید.
تأسیس داوری:
به موجب ماده ۲۰ قانون پیشفروش اگر طرفین اختلافی در تعبیر و تفسیر قرارداد داشته باشند، باید مشکل را در هیأت داوری حل و فصل کنند هیأت داوری تشکیل شده از داوری منتخب از سوی پیش‌فروشنده و یک داور معرفی شده از سوی پیش‌خریدار و یک داور مرضی‌الطرفین و تأسیس موضوع داوری و پیش‌بینی امکان معرفی داور مرضی‌الطرفین از سوی دادستان پروسه قضایی را جهت پرونده‌های مشمول قانون پیشفروش بسیار کوتاه کرده که مزیت قابل توجهی می‌باشد.
از جمله مزیت‌های سند پیشفروش به موجب سند رسمی تنظیم سند انتقال قطعی در صورت امتناع و عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی می‌باشد.
اگر عملیات ساختمانی پیش رفته اما به اتمام نرسیده و حسب گزارش مهندس ناظر، کمتر از ده درصد باقی‌مانده باشد به خریدار این اختیار داده شده است که به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و تقاضای انتقال سند رسمی بنماید. در این صورت می‌تواند تمام هزینه‌ها و خسارات را با مراجعه به هیأت داوری مطالبه نماید و هیأت داوری به این امر حکم نموده و به راحتی می‌تواند تمام هزینه‌ها و خسارات را مطالبه و دریافت نماید و سند رسمی انتقال به نام ایشان تنظیم خواهد شد و درگیر پروسه سخت و طولانی اخذ پایان کار و الزام به تنظیم سند رسمی نخواهد شد.
البته در صورت عدم پرداخت اقساط از سوی پیش خریدار به پیش‌فروشنده نیز تمهیداتی در نظر گرفته شده که پیش‌فروشنده به موجب قبوض اقساطی به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌نماید در این صورت ظرف یک هفته از سوی دفتر اسناد رسمی به پیش خریدار، اخطاری صادر می‌شود تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام نماید. در این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت.
گاهی شرایط ایجاد می‌کند که ساختمانی به صورت پیش فروش عرضه شود، پیش فروش ساختمان شرایط خاص خود را دارد، برای اطلاعات بیشتر آشنایی با پیش فروش ساختمان را بخوانید.
استعلام اصالت سند:
یکی دیگر از مزیت‌های سند رسمی جلوگیری از معاملات معارض و کلاهبرداری توسط پیش‌فرشنده در معاملات ملکی است. به این بیان که مالک ملک، با سند عادی می‌تواند یک ملک را به چندین نفر پیشفروش کند اما زمانی که پیشفروش در دفترخانه تنظیم می‌گردد، امکان انجام معاملات متعارض توسط مالک به کمترین مقدار خود می‌رسد و خریدار با خیال راحت‌تری می‌تواند نسبت به انجام معامله مبادرت نماید؛ زیرا بعد از تنظیم قرارداد(پیشفروش ساختمان) خلاصه معامله آن توسط دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده تا زمینه شکل‌گیری قراردادهای پیشفروش متضاد و متعارض گرفته شود و به این طریق حقوق خریدار مورد تضییع قرار نگیرد.
از دیگر مزایای اسناد رسمی این است که برای تنظیم سند پیشفروش در دفترخانه، سردفتر اسناد رسمی بایستی نسبت به استعلام اصالت سند مالکیت و وضعیت بازداشت بودن یا نبودن ملک از اداره ثبت استعلام نماید و این امر موجب می‌گردد تا جاعلین اسناد رسمی نتوانند از طریق جعل سند، اقدام به کلاهبرداری از خریداران نمایند و یا ملکی را که در بازداشت است و ممکن است به مزایده گذاشته شود، پیشفروش کنند. فرض کنید شخصی اقدام به پیشفروش ملکی می‌نماید و با جعل سند تک برگ، خود را مالک ملک معرفی می‌کند، تشخیص این امر برای اشخاص عادی بسیار سخت است اما وقتی به دفترخانه مراجعه می‌گردد با استعلام ثبت اصالت سند مشخص می‌گردد.
عرصه و اعیان زمین مورد تعهد، قابل توقیف یا تأمین به نفع طلبکار فروشنده نیست و این امر در ماده ۱۵ قانون پیشفروش ساختمان تصریح شده است. این موضوع نیز یکی از دیگر مزایای تنظیم (سند رسمی پیشفروش) در دفترخانه است.
خرید و فروش املاک در چه صورت مشمول قانون پیشفروش است؟
باید بدانید مطابق ماده ۱قانون پیشفروش هر قراردادی که به موجب آن مالک متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمین خود شده و واحد ساختمانی از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از تمکیل ساختمان به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، مشمول قانون پیشفروش ساختمان است.
البته باید توجه داشت مطابق مقرره اخیرالذکر فقط تعهد به فروش اموالی که در آینده ساخته می‌شوند مشمول قرارداد پیشفروش ساختمان می‌باشند.
مدارک مورد نیاز برای تنطیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی چیست؟
مطابق قانون ارائه مدارک زیر برای تنظیم سند الزامی است:
- سند رسمى مالکیت
- پروانه ساخت ساختمان و یا دستور نقشه
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت پیش فروشنده در قبال خسارات ناشى از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشى از عدم رعایت ضوابط قانونى
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
آیا برای تنظیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان استعلام شهرداری، اداره امور مالیاتی و … نیاز است؟
لازم به ذکر است در تنظیم قرارداد پیشفروش نیازی به استعلام از شهرداری، اداره امور مالیاتی و … نیست و تنها با استعلام ثبت که آن هم به صورت مکانیزه توسط دفترخانه گرفته می‌شود و وجود مدارکی که قبلاً اشاره شد این قرارداد قابل تنظیم است.
2 پاسخ
خیلی خوب بود تشکر
درود بر شما
سپاس از توجه تان