افراز ملک چیست ؟ افراز در فقه و حقوق ایران در دو معنا استفاده می‌شود، یکی از معانی آن تقسیم اموال مشاع که اجزای آن از لحاظ قیمت با هم برابر است (مانند برنج، گندم و …) بین دو یا چند نفر شریک است. در این معنا، افراز به معنای تقسیم مال مشاع به شکل عادلانه و برابر بین شرکا است. در این حالت، تمام اجزای مال مشاع به تساوی بین شرکا تقسیم می‌شود و هر شریک براساس سهم خود قسمتی از مال را دریافت می‌کند.
معنی دیگر افراز، به عنوان یک شیوه تقسیم املاک مشاع استفاده می‌شود. در این معنا، افراز به معنای تقسیم تمام اجزای مال مشاع میان شرکا است و این تقسیم بر اساس سهم هر شریک انجام می‌شود. در واقع طبق این معنا صرفاً شامل اموال غیر منقول بوده و اموال منقول را شامل نمیگردد.
در هر دو معنا، افراز ممکن است به صورت توافقی و تراضی بین طرفین صورت گیرد یا از طریق حکم دادگاه به صورت اجباری انجام شود.
مهم است به یاد داشت که افراز را با تفکیک اشتباه نگیریم. تفکیک در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیرمنقول یک شخص به قطعات کوچکتر است و نیازی به تعدد شرکا نیست و حتی یک شخص میتواند تقاضای ملکی را که مشاع نیست و تماماً برای خودش است را بدهد، در حالی که در افراز باید مالکیت مشاع بوده و بیش از یک شخص شریک داشته باشد. همچنین، به مالی که به‌صورت غیرمشاع باشد نیز فَرْز گفته می‌شود. در ادامه مقاله به صورت جزئی‌تر به این موضوع افراز ملک چیست بیشتر می‌پردازیم.
افراز ملک مشاع چگونه است؟
افراز ملک چیست؟ افراز به معنای تقسیم زمین مشترک بین شرکا است و میتواند به دو صورت انجام شود: افراز با رضایت و افراز بدون رضایت.
در صورتی که شرکا در مورد تقسیم مال مشترک توافق و رضایت داشته باشند، افراز ملک مشاع به صورت تفاهمی و با رضایت انجام می‌شود. در این حالت، طرفین به توافق می‌رسند و زمین مشاع مورد نظر را براساس تقسیم‌بندی مشخص شده به قطعات کوچکتر تقسیم می‌کنند. هر شریک به صورت مستقل مالک قطعه زمین خود می‌شود و شراکتی بین آنها وجود نخواهد داشت.
اما در صورتی که شرکا توافق نکنند و اختلاف درباره سهم خود داشته باشند، افراز بدون رضایت و با اختلاف انجام می‌شود. در این حالت، لازم است اختلاف‌ها درباره سهم شرکا توسط مراجع قضایی یا دیگر روش‌های قانونی حل شود. پس از آن، زمین مشترک براساس تقسیم‌بندی تعیین شده تقسیم می‌شود و هر شریک مالک قطعه زمین خود می‌شود. در این حالت، شراکت خاتمه می‌یابد و حالت اشاعه وجود نخواهد داشت.
بنابراین، مهم است تفاهم و رضایت شرکا در تقسیم مالکیت زمین مشترک است، و در صورت عدم توافق، روش‌های قانونی برای حل اختلاف و تقسیم مالکیت باید پیگیری شوند.
مراجع رسیدگی کننده به افراز املاک
قانونگذار دو مرجع برای افراز پیش بینی نموده است:
1_ اداره ثبت محل وقوع ملک: در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا خیر
2_ دادگاه محل وقوع ملک: در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته و همچنین املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته ولی در بین شریکان شخص محجور یا غایب مفقود الاثر وجود داشته باشد و یا موضوع تقسیم ترکه متوفی باشد.
ملک قابل افراز چیست؟
ملک قابل افراز به ملکی اشاره دارد که می‌توان آن را به صورت جداگانه و مستقل به افراد مختلف تقسیم کرد. در این حالت، هر فرد صاحب بخشی از ملک می‌شود و میتواند بر اساس حقوق مالکیت خود در آن دخل و تصرف کند.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای افراز ملک مشاع، عموماً مدارک زیر لازم است:
۱. شناسنامه
برای هر یک از مالکین مشاع، شناسنامه یا کپی آن برای ثبت مالکیت قطعه زمین مورد نیاز است.
۲. کارت ملی
کارت ملی هر یک از مالکین برای احراز هویت و شناسایی ضروری است.
۳. اسامی مالکین
لیست کامل اسامی مالکین مشاع باید در دسترس باشد. این لیست باید شامل نام و نام خانوادگی تمامی مالکین باشد.
۴. سند مالکیت
سند مالکیت اصلی یا کپی آن که تایید می‌کند که ملک مشترک به نام مالکین است، لازم است.
۵. کپی سند مالکیت
کپی سند مشاع مالکیت قطعه زمین مشترک برای ثبت تقسیم‌بندی و افراز قطعات زمین استفاده می‌شود.
دعوای افراز ملک مشاع
در ارتباط با افراز ملک چیست و دعوای افراز ملک مشاع ، موارد زیر باید در نظر گرفته شوند:
۱. متقاضی افراز
متقاضی افراز عبارت است از فردی که به عنوان یکی از شرکا در ملک مشاعی، خواستار افراز ملک است و درخواست خود را به اداره ثبت و یا دادخواست خود را به دادگاه حسب مورد ارسال می‌کند.
۲. درخواست افراز
درخواست افراز ملک مشاع به درخواست یکی از شرکا صورت میگیرد و لازم نیست با موافقت سایر شرکا باشد. و بر خلاف درخواست تفکیک است؛ زیرا درخواست تفکیک باید توسط تمامی مالکین مشاعی امضا شده باشد و نام و نام خانوادگی آنها را در برگه درخواست بنویسید.
۳. عدم قابلیت افراز
در صورتی که ملک به دلایل قانونی یا فنی غیرقابل افراز باشد، ممکن است به صورت قضایی مورد بررسی قرار گیرد و در نهایت ملک از طریق دستور دادگاه به فروش برسد.
۴. حفظ مالیت شرکا
در صورتی که افراز منجر به از بین رفتن مالیت سهم یکی از طرفین شود، افراز ممنوع است. به عبارت دیگر، حقوق و مالکیت هر یک از شرکا در ملک باید حفظ شود.
۵. گواهی انحصار وراثت و واریز مالیات بر ارث
در ملک‌های مشاعی ورثهای، وجود گواهی انحصار وراثت و واریز مالیات بر ارث برای املاک مشاعی متعلق به وراث ضروری است. این گواهی باید به عنوان ضمیمه دادخواست درخواست کننده افراز ملک مشاع ارائه شود.
۶. رأی دادگاه
رأی حاصله از دعوای افراز میتواند به تنهایی منجر به حل قضیه نشود. در برخی موارد، دادگاه ممکن است به تعیین کارشناسان و برگزاری جلسات توافقی نیز نیاز داشته باشد.
افراز ملک مشاع کشاورزی
ما درباره اینکه افراز ملک چیست صحبت کردیم حال می‌خواهیم ببینیم افراز ملک مشاع کشاوری چگونه است.
در مواردی که زمین های کشاورزی و اراضی باغات به صورت مشاع به ارث برسند و قابلیت تفکیک مستقیم به قطعات کوچکتر را نداشته باشند، باید با قوانین و مقررات مربوطه در خصوص تفکیک زمین های کشاورزی مشاع پیگیری کرد. در این موارد، امکان تفکیک زمین در صورت وجود حد نصابهای تعیین شده توسط جهاد کشاورزی وجود دارد و در غیر این صورت امکان افراز وجود ندارد.
مدت زمان و روند افراز زمین های کشاورزی مشاع بستگی به قوانین محلی و مقررات منطقه‌ای دارد. برای اقدام به افراز، معمولاً نیاز به تهیه مدارک و مستندات لازم مانند مالکیت رسمی و … است.
افراز ملک مشاع در دادگاه
تا این قسمت مقاله متوجه شدیم که افراز ملک چیست حال به این بپردازیم که فرایند افراز ملک مشاع از طریق دادگاه به چه صورت است:
۱. درخواست افراز
یکی از شرکای ملک مشاعی میتواند درخواست افراز ملک را به دادگاه تقدیم کند. درخواست افراز ملک مشاع باید شامل جزئیات ملک مشاع، نحوه افراز مطلوب و دلایل موجهی برای افراز باشد.
۲. ارجاع به کارشناس
دادگاه معمولاً درخواست افراز را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس با بررسی ملک و انجام بررسی‌های لازم، نظر خود را در خصوص قابلیت افراز ملک به دادگاه اعلام می‌کند.
همچنین دادگاه مکلف به اخذ استعلام از شهرداری برای اراضی داخل محدوده قانونی شهری و استعلام از جهاد کشاورزی برای اراضی داخل محدوده قانونی شهری میباشد و در صورت اعلام غیر قابل افراز بودن ملک توسط مراجع مزبور، امکان افراز وجود ندارد.
۳. تصمیم دادگاه
اگر کارشناس نظریه‌ای داشته باشد که ملک قابل افراز است و خللی به اعتبار نظر کارشناسی وارد نشود، دادگاه میتواند حکمی صادر کند که ملک قابل افراز است. در غیر این صورت، اگر کارشناس نظریه‌ای داشته باشد که ملک غیر قابل افراز است، دادگاه میتواند حکمی صادر کند که ملک غیر قابل افراز است. در این صورت، شرکای ملک مشاع می‌توانند درخواست صدور دستور فروش ملک را به دادگاه تقدیم کنند.
۴. تقسیم سهام
اگر دادگاه تصمیم به افراز ملک گرفته باشد، باید نحوه افراز ملک و میزان سهام هر یک از مالکین را تعیین کند. شرکای ملک مشاع می‌توانند ظرف مهلت مقرر اعتراض خود نسبت به نظریه کارشناسی و نحوه تقسیم ملک را اعلام کنند. در صورت عدم اعتراض، دادگاه بر مبنای نظر کارشناس، سهم هر یک از مالکین را مشخص می‌کند.
تصرف عدوانی در ملک مشاع
در صورتی که تصرف عدوانی در ملک مشاع انجام شده باشد، می‌توانید از طریق دو راه متمایز اقدام کنید:
۱. طرح شکایت در دادگاه کیفری
در این حالت، می‌توانید با تهیه و تقدیم یک شکوایه به دادگاه کیفری، اعلام جرم تصرف عدوانی را انجام دهید. شکوایه باید شامل جزئیات مربوط به تصرف عدوانی، اطلاعات شخص متهم و هرگونه شواهد و مدارک موجود باشد. دادگاه کیفری مسئول بررسی و رسیدگی به این جرم خواهد بود و در صورت قضاوت علیه متهم، مجازات حبس اعمال خواهد شد.
۲. دادخواست در دادگاه حقوقی
در صورتی که تمایل به رفع تصرف ملک مشاع دارید، می‌توانید با تهیه و ارائه یک دادخواست به دادگاه حقوقی، تقاضای رفع تصرف را مطرح کنید. در این حالت، باید در دادخواست شرح دقیقی از تصرف عدوانی، اطلاعات شخص متصرف و هرگونه مدرک و شواهد مربوطه ذکر شود. دادگاه حقوقی سپس مسئول بررسی ادعاها و تصمیم‌گیری درباره رفع تصرف خواهد بود.
نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
نمونه درخواست افراز ملک مشاع به صورت زیر است:
بسمه تعالی
ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک…………….
سلام علیکم،
احتراماً، نظر به اینکه اینجانب ، (نام و نام خانوادگی) به صورت مشاعی در شش دانگ پلاک ……….. مالکیت رسمی دارم، به جهت عدم دسترسی به سایر شرکاء، تفکیک ملک مقدور نبوده، لذا با اعلام نام و آدرس مالکین مشاعی به شرح ذیل، خواهشمند است دستور فرمایید نسبت به افراز سهم اینجانب اقدام گردد.
لیست مالکین مشاعی:
- ۱. نام و نام خانوادگی: ………………….. آدرس: ……………………………..
- ۲. نام و نام خانوادگی: ………………….. آدرس: ……………………………..
- ۳. نام و نام خانوادگی: ………………….. آدرس: ……………………………..
(لیست را با تعداد مالکین مشاعی که تقریباً دارید، تکمیل کنید)
با تشکر
نام و نام خانوادگی
امضاء
سخن آخر
در این مقاله به موضوعات افراز ملک چیست، مدارک لازم برای افراز ملک مشاع، دعوای افراز ملک مشاع، افراز ملک مشاع کشاورزی، فرایند تقاضای افراز ملک مشاع از دادگاه، یک نمونه از درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت، تصرف عدوانی در ملک مشاع پرداختیم. امیدواریم که این مطالب برای شما مفید بوده باشد.
