در فضای معاملات، استفاده از قولنامه برای ثبت تعهدات و شرایط معامله بین طرفین رایج است. این تعهد نوعی سند عادی است که حقوق و تعهدات طرفین را تعیین می‌کند و در صورت بروز اختلافات و نقض قرارداد، به عنوان مدرک قانونی قابل استناد است. اما ممکن است افرادی که قولنامه را تنظیم می‌کنند، به ابعاد حقوقی آن آگاه نباشند و باعث ضرر آنها شود. بنابراین لازم است پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه به قوانین آن آگاه باشید. در این مقاله به نکاتی که فروشنده پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید رعایت کند که یکی از خدمات دفتر اسناد رسمی است، می‌پردازیم.
قولنامه چیست؟
قولنامه یک نوع قرارداد خصوصی و عادی است که بین دو یا چند نفر صورت می‌گیرد. در قولنامه، طرف یا طرفین وعده‌ای را برای انتقال مالی یا انجام یک عمل مشخص به یک یا چند نفر دیگر می‌دهند. به عبارت دیگر، در قولنامه یک طرف به دیگر طرفین تعهد می‌دهد که در آینده در مقابل مبلغ مشخصی یا انجام کاری خاص انتقال مورد توافق را انجام دهد.
یکی از موضوعات مرتبط و برای کسب اطلاعات بیشتر، می‌توانید مقاله سند تک برگ و مراحل صدور آن چیست را بخوانید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه‌نامه یک قرارداد عادی است که با تنظیم آن، طرفین دو یا چند نفر توافق بر انتقال مالی (مانند ملک، خودرو و غیره) با طرف یا طرفین مقابل می‌کنند. مبایعه‌نامه عبارت است از یک قرارداد عادی که حقوق و تعهدات طرفین را نسبت به موضوع مبایعه و تحویل مال مشخص می‌کند.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
قولنامه و مبایعه‌نامه تفاوت‌هایی دارند که عبارتند از:
۱. محتوا
در قولنامه، وعده یا تعهد برای انجام عقد بیع وجود دارد، در حالی که در مبایعه‌نامه، انتقال مال به خریدار صورت می‌گیرد و فروشنده ملزم به انتقال مال به خریدار است.
۲. الزام
در قولنامه، صرفا تعهد و قولی است برای انتقال اما مبابعه نامه به منعای انجام بیع است ولیکن توجه داشته باشید در مبایعه نامه تعهدات طرفین تعهدات عادی است و هنوز شرایط قانونی و تشریفات صورت نگرفته است.
۳. انتقال مال
در مبایعه‌نامه، به محض انعقاد قرارداد، انتقال مال صورت می‌گیرد و مال مورد بیع به خریدار منتقل می‌شود. فروشنده ملزم است مال را طبق سند رسمی بنام خریدار کند و خریدار نیز ملزم به پرداخت ثمن معامله است.
یکی از موضوعات مرتبط و برای کسب اطلاعات بیشتر، می‌توانید مقاله اسناد تجاری الکترونیکی را بخوانید.
احتیاط های لازم برای فروشنده پیش از تنظیم قولنامه
فروشنده و خریدار باید در هنگام انجام معامله برای حفظ منافع خود به دقت قراردادها و تعهداتی که در قولنامه یا مبایعه‌نامه منعقده می‌شود، توجه کنند. فروشنده پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه برخی از احتیاطات ضروری را باید مدنظر قرار دهد. در زیر تعدادی از نکات مهم قبل از تنظیم قولنامه را بررسی میکنیم:
۱. بررسی اعتبار مالی خریدار
فروشنده باید از اعتبار مالی خریدار اطمینان حاصل کند و اطمینان حاصل کند که خریدار توانایی مالی برای خرید ملک را دارد. می‌توان از روش‌هایی مانند بررسی گزارش اعتباری، دریافت مدارک مالی (مانند تأییدیه بانکی) یا دریافت ضمانت نامه بانکی استفاده کرد.
۲. تدابیر در صورت عدم انجام تعهدات
فروشنده می‌تواند تدابیری اتخاذ کند تا در صورتی که خریدار به تعهداتش عمل نکرد، ملک قولنامه را آزاد کند و تعهدات فروشنده ساقط و منتفی شود. این شامل درج شرایط خاص در قرارداد قولنامه یا مبایعه‌نامه می‌شود، مانند تعیین مهلت مشخص برای انجام پرداخت یا تعیین جریمه تأخیر درج خق فسخ و یا حتی شزط انساخ و تعیین وجه التزام که هر کدام ضرافت های خاصی دارد و در تعیین هر یک باید با وسواس و دقت عمل کرد چرا که هر کدام بار حقوقی بسیاری دارد.
۳. بررسی وضعیت حقوقی ملک
فروشنده باید از وضعیت حقوقی ملک اطلاعات کاملی داشته باشد و مطمئن شود که امور مربوط به ملک (مانند مالکیت، رهن و اجاره، بدهی‌ها، وجودبازداشت سابق و قانونی و غیره) به درستی رفع شده است.
۴. مشاوره حقوقی
همواره بهره بردن از یک مشاور حقوقی پیش از عقد قرارداد برای بررسی مستندات، تنظیم قراردادها و ارائه راهنمایی قبل از تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه بسیار مفید است. افراد حقوقدان می‌تواند فروشنده را در مورد حقوق و تعهدات قانونی و راه‌حل‌های حقوقی مربوط به معامله راهنمایی کنند.
۵.حضور خریدار همراه تمام مبلغ معامله
برای انجام معامله، خریدار باید در موعد مقرر معامله با همراه داشتن تمام مبلغ معامله (تتمه ثمن) در دفترخانه حاضر شود. حضور بدون همراه داشتن مبلغ کامل معامله به عنوان عدم حضور تلقی می‌شود و تأثیری بر روند ثبت و انجام معامله دارد. و توصیه میکنیم باقی مانده ثمن معامله به صورت چک بانکی تهیه و در زمان امضا اسناد به فروشنده تسلیم گردد.
۶.پرداخت وجه التزام و خسارت در صورت عدم حضور در دفترخانه
در قراردادهای خرید و فروش ملک، بهتر است تعیین شود که اگر هر یک از طرفین (فروشنده یا خریدار) در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند یا قسمتی از مقدمات ثبت معامله را که به آنها تعلق دارد فراهم نکنند، مکلف هستند خسارت و وجه التزامی را به طرف دیگر پرداخت کنند. مبلغ جریمه و خسارت با وجه اتلتزام تفاوتهای ظریف حقوقی بسیاری دارد و توصیه میکنیم با توجه به شرایط قرارداد به درستی از هر کدام استفاده کنید و همچنین درج شرط حق فسخ و مهلت آن و یا انفساخ قرارداد در خصوص عدم انجام تعهدات از جمله حضور به موقع و پرداخت ثمن معامله و یا تخلیه و تحویل مورد معامله همگی دقیقاً و چگونگی آن معمولاً در قرارداد مشخص می‌شود.
توصیه موکد می کنم در زمان تنظیم قرارداد از مشاوره حقوقی وکلا و سردفتران بهره بگیرید تا به جهت درج یک عبارت اشتباه در قرارداد سرمایه شما مورد تهدید قرار نگیرد .
در واقع، جریمه عدم حضور به موقع یک جریمه قراردادی است که به منظور تهدید و ترغیب و ارعاب طرفین به حضور به موقع و انجام مقدمات لازم برای ثبت معامله استفاده می‌شود. به طرف دیگر امکان می‌دهد که از جریمه دریافتی جبران خسارت‌ها و هزینه‌های اضافی ناشی از تأخیر در معامله را داشته باشد.
درج عبارت وجه التزام در قراردادها و یا عبارت جریمه و خسارت در قرارداد دو معنای مختلف به همراه دارد :
گاهی به معنای تاکید بر بقای اصل تعهد است و پرداخت جریمه تنها به عنوان یک تعدیل کننده خسارات ناشی از عمل طرف مقابل معامله شناخته می‌شود. به این ترتیب، طرف پرداخت کننده جریمه به هر حال باید از تعهداتش را انجام دهد . گاهی خسارت به معنای جبران زیان ناشی از عدم انجام به موقع تعهد می باشد و برای ترغیب و ارعاب طرفین به رعایت موعد و تکمیل مدارک لازم برای ثبت معامله استفاده می‌شود و تأثیری بر روند انجام معامله و اعتبار طرفین ندارد
گاهی درج یک عبارت در قرارداد به معنای خسارت بدل از انجام تعهد است متعهد می تواند خسارت را پرداخت کند و تعهد خود را انجام ندهد چون اصطلاحا می گویند ، وجه التزام مقطوع بدل و جایگزین تعهد اصلی است.
بهر صورت اکیدا توصیه میکنم در قرارداد به قابل جمع بودن آنها در قرارداد تصریح شود ،
۷.فسخ معامله توسط فروشنده در صورت عدم حضور خریدار
فروشنده پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه لازم است تعیین کند که اگر خریدار در موعد مقرر برای ثبت معامله در دفترخانه حاضر نشود، فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد. در این صورت، فروشنده می‌تواند با اعلام مراتب و عدم حضور خریدار به دفترخانه، معامله را فسخ کند و مورد معامله را به هر کسی که بخواهد منتقل کند. البته لازمه آن حضور در موعد مقرر در دفتر اسناد و دریافت گواهی عدم انجام معامله به جهت عدم حضور خریدار می باشد
در این صورت، وجه پرداختی توسط خریدار به فروشنده با کسر مبلغ جریمه عدم حضور به موقع (اگر تعیین شده است) به خریدار بازگردانده خواهد شد. این نوع فسخ بر اساس شرایط قرارداد و با اعلام مراتب به خریدار انجام می‌شود و احتیاج به مراجعه به مراجع قضایی ندارد. معمولاً قراردادهای خرید و فروش ملک شرایط و رویه‌های خاصی برای فسخ معامله در صورت عدم حضور به موقع خریدار را تعیین می‌کنند.
۸.طرح دعوی در دادگستری به علت تخلف
در صورتی که یکی از طرفین به علت تخلف طرف دیگر از تعهدات قراردادی، از طریق طرح دعوی در دادگستری اقدام کند، هزینه‌های قانونی مرتبط با دعوی بر عهده طرف متخلف (طرفی که مورد ادعا قرار می‌گیرد) قرار خواهد گرفت. این هزینه‌ها شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله (هزینه وکالت)، هزینه تهیه مدارک و سایر هزینه‌های مرتبط با رسیدگی به دعوی است.
۹.دریافت کل مبلغ فروش توسط فروشنده
در فرآیند خرید و فروش ملک، فروشنده پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید توجه داشته باشد که ملک را پیش از دریافت کل مبلغ فروش به تصرف خریدار قرار ندهد. این موضوع به منظور حفظ منافع و جلوگیری از ریسک‌های مالی و حقوقی برای فروشنده است.
اگر فروشنده ملک را پیش از دریافت کل ثمن به تصرف خریدار دهد، ممکن است ریسک‌های زیادی برای فروشنده به وجود بیاید. به عنوان مثال، خریدار ممکن است بعد از تصرف ملک، اقدام به پرداخت مبلغ نکند یا در مورد کیفیت یا عیوب ملک اعتراض داشته باشد. در این صورت، فروشنده ممکن است با مشکلات حقوقی و مالی مواجه شود.
۱۰.حضور همه مالکین
در صورتی که مالکیت یک ملک بین چند نفر مشاعی باشد و یکی از این مالکین عهده دار مذاکره با خریدار باشد، باید توجه داشته باشید که در موقع امضای قولنامه یا مبایعه‌نامه، تمامی مالکین حاضر باشند و قرارداد را امضا کنند، مگر اینکه فرد مذاکره کننده وکالت‌نامه رسمی از سایر مالکین داشته باشد.
در مواردی که مالکیت ملک بین چند نفر مشاعی باشد (شریک باشند ) حقوق و تعهدات مربوط به ملک برای همه مالکین مشترک است. بنابراین، برای اعمال حقوق و انجام تعهدات قانونی، حضور و امضای همه مالکین در قرارداد ضروری است. اما، در صورتی که فرد مذاکره کننده وکالت‌نامه رسمی از مالکین داشته باشد، می‌تواند نماینده آنها باشد و به نمایندگی از آنها قرارداد را امضا کند. در این صورت، وجود وکالت‌نامه رسمی از سایر مالکین برای اثبات صلاحیت نماینده بسیار مهم است.
و البته مهمتر از آن بررسی حدود اختیارات وکیل می باشد بررسی این امر که وکیل حق انجام معامله و امضای قرارداد و ایجاد تعهد برای سایر فروشندگان را دارد و و همچنین بررسی اینکه وکیل در عقد قراردا ها حق اخذ ثمن معامله را دارد از اهمیت بسیاری برخوردار است.
۱۱.اعلام کلیه مشخصات ملک توسط فروشنده
در قولنامه و مبایعه‌نامه، فروشنده باید کلیه مشخصات ملک را تصریح کند، از جمله هرگونه عیب و نقصی که ممکن است در موردمعامله وجود داشته باشد. این شامل مواردی است که ممکن است تاثیر منفی بر روی قرارداد داشته باشند و ممکن است در آینده برای خریدار موجب تردید در انجام معامله شود .
مشخصاتی مانند طرح شهرداری، کسر مساحت و سایر عیوب و نقص‌های مشابه باید به صورت صادقانه و دقیق در قولنامه ای و مبایعه‌نامه‌ای که می‌خواهند بنویسند ذکر شوند. این اطلاعات به خریدار کمک می‌کنند تا درباره وضعیت و شرایط ملک به طور کامل آگاه شود و تصمیم‌گیری مناسبی انجام دهد.
از طرف دیگر، این تصریحات همچنین به فروشنده کمک می‌کنند تا در آینده از مسئولیت‌های حقوقی مربوط به عیوب و نقص‌های معلوم در ملک مستثنی شود. با تصریح صادقانه و دقیق این اطلاعات در قولنامه و مبایعه‌نامه، احتمال بروز اختلافات و دعاوی بعدی کاهش می‌یابد. توجه داشته باشید عدم درج برخی از عیوب به خریدار حق فسخ قرارداد و یا حق دریافت ارش ( تفاوت قیمت مورد معامله معیوب و مورد معامله توصیف شده در قراردا ) را می دهد
۱۲.دریافت چک رمزدار بانکی
درست‌تر ان است که فروشنده چک شخصی خریدار را برای دریافت ثمن نپذیرد. فروشنده می‌تواند درخواست کند که ثمن معامله به صورت چک رمزدار بانکی قابل قبول است و چک شخصی پذیرفته نمی‌شود. این رویکرد می‌تواند برای فروشنده مفید باشد، زیرا از جمله مزایای آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
۱. کاهش ریسک
با دریافت چک رمزدار بانکی، فروشنده می‌تواند ریسک عدم پرداخت یا برگشت خوردن چک شخصی را کاهش دهد.
۲. سهولت اجرای دعوا
در صورتی که خریدار در ادای تعهدات خود اخلال کند و چک را برگشت دهد، فروشنده می‌تواند اقدام به اجرای چک و ورود به روند قضایی نماید. در این صورت، اثبات انفساخ معامله و تشریفات قضایی مربوط به آن ممکن است از طریق اجرای چکبسیار طولانی و پر هزینه باشد که به صلاح فروشنده نخواهد بود.
۱۳.حضور فروشنده به همراه گواهی ها و مدارک و اسناد لازم برای ثبت معامله
برای انجام معاملات ملکی، فروشنده نیاز به تهیه و اخذ برخی از استعلامات قانونی و ارائه مدارک و اسناد قانونی به دفتر اسناد رسمی دارد. این مدارک برای ثبت معامله و انتقال مالکیت در دفترخانه مورد نیاز است. برخی از مدارک و اسناد معمولاً شامل موارد زیر می شوند:
۱. سند مالکیت
این مورد شامل سند مالکیت ملک (مثل سند تملیک، سند شش دانگ و غیره) است که نشان دهنده این است که فروشنده واقعی ملک است و مجوز فروش را دارد.
۲. مدارک هویتی
این مورد شامل کپی شناسنامه یا کارت ملی فروشنده است که هویت و شناسایی او را تأیید می کند.
۳. مدارک تسویه حساب شهرداری
در این مورد ممکن است نیاز به ارائه مدارک شهرداری و اخذ مفاصا حساب از شهرداری به جهت پرداخت عوارض نوسازی و پسماند و فاضلاب و عوارض مشاغل داشته باشید تا اثبات کنید که که تمام هزینه های متعلقه شهرداری در موعد پرداخت و مورد معامله فاقد بدهی به شهرداری می باشد. این مدارک ممکن است شامل گواهی مفاصا حساب از شهرداری یا سایر مدارک مالی معتبر باشد.
۴. تصریحات مالیاتی
هر گونه معامله و انتقال املاک نیازمند پرداخت مالیات نقل و انتقال می باشد و اخذ گواهی پرداخت مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ ق م م الزامی می باشد تا از عدم بدهی مالیاتی فروشنده اطمینان حاصل شود.
در صورتی که معامله به صورت صلح غیر معوض و یا هبه باشد مالیات متعلقه مشمول مالیات درآمد اتفاقی خواهد بود و در صورت انجام قرارداد معوض اعم از بیع و یا تهاتر و یا صلح معوض مشمول مالیات نقل و انتقال معوض بوده که این مالیات بر حسب ارزش منطقه بندی از فروشنده اخذ خواهد شد و قیمت معامله تاثیری در مبلغ معامله نخواهد داشت .
۵. ارائه پایان کار املاک در شهرها
املاکی که در محدوده شهر واقع شده چنانچه دارای بنا باشد نیاز به ارائه گواهی پایان کار دارند البته این موضوع مشمول املاک واقع شده در خارج از حریم شهر نیست .
اگر مورد معامله دارای بنا نباشد از این امر مستثنی بوده و با عنایت به محل وقوع ملک ممکن است مدارکی از شهرداری یا زمین شهری و یا جهاد کشاورزی جهت انجام معامله نیاز باشد
توصیه میکنم قبل از عقد قرارداد مدارک به رویت مشاوران ثبتی و سردفتران و دفتریاران رسیده تا از عدم نقص مدارک و روند انجام تشریفات قرارداد مطمین شوید .
چگونگی تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه
تنظیم مبایعه‌نامه بدون توافق قطعی خریدار و فروشنده به هیچ عنوان قانونی نیست و نیاز است که طرفین شخصا و یا وکلا و قائم مقام ایشان به صورت حضوری در تنظیم قرارداد توافق کنند. در غیر این صورت، قرارداد معتبر و قانونی تلقی نخواهد شد. در تنظیم مبایعه‌نامه خرید و فروش ملک، بخش‌های مهمی وجود دارند که باید به طور دقیق و جامع تکمیل شوند. برخی از این بخش‌ها عبارتند از:
۱. طرفین قرارداد
نام خریدار و نام فروشنده در مبایعه نامه باید درج شود. همچنین اطلاعات دیگری از جمله آدرس، شماره تماس و مشخصات سجلی همچون کد ملی باید نوشته شود.
۲. عنوان قرارداد
باید عنوان دقیق معامله مثلاً بیع ، تهاتر ، صلح ، هبه و امثالهم در صدر قرارداد به صراحت و شفافیت قید شود چرا که هر کدام از این عقود اثار خاص خود را دارد و شرایط حقوقی هر کدام از قرارداد ها متفاوت می باشد
۳- درج مشخصات مورد معامله
مشخصات ملک مورد معامله (مانند ادرس، مساحت، شماره پلاک و …) و همچنین توصیق دقیقی از مورد معامله باید در قرارداد ذکر شود. برای جلوگیری از هر گونه سوء تعبیر و سواستفاده باید تمام اوصاف مورد معامله به صورت شفاف و دقیق تصریح شود.
۴- . ثمن یا بهای معامله
مبلغ کلی که خریدار باید به فروشنده پرداخت کند، باید به صورت دقیق درج شود، همچنین روش و مهلت پرداخت نیز باید ذکر شود.
۵- تعهدات طرفین
تعهدات و وظایفی که هر طرف در قرارداد بر عهده دارد باید به طور کامل و واضح بیان شوند، مانند واگذاری ملک، تسلیم کلید، اخذ مجوزها و مستندات مربوطه و …
۶- نحوه پرداخت بهای معامله
اگر پرداخت بهای معامله به صورت اقساط یا در تاریخ‌های مشخصی انجام می‌شود، باید جزئیات و شرایط پرداخت به دقت مشخص شوند.
۶. شرایط قرارداد
شرایط و مفادی که طرفین برای این قرارداد تعیین کرده‌اند، مانند مهلت تحویل ملک، شرایط تضمین و جریمه تاخیر و …
۷. شرایط فسخ قرارداد
شرایطی که در صورت نقض یا عدم اجرای قرارداد، طرفین به آن توافق کرده‌اند، باید به صورت صریح درج شوند. و همچنین درج مهلت فسخ قرارداد به صراحت نیز در قراردادها الزامی است گرچه همگب به فوریت خیار فسخ قرارداد اذعان دارند اما این فوریت به صورت متقن و قطعی هیچ کجا مشخص نیست و می توان از آن تعابیر متفاوتی داشت
و همچنین تصریح اینکه مبلغ وجه التزام بدل از انجام تعهد است و یا با مورد تعهد جمع می شود نیز در قرارداد کمک می کند که در اینده در اعمال حقوق خود دچار چالش نشده و هر دو طرف قرارداد به تعهدات و حفوف خود به صراحت اذعان کنند.
نتیجه گیری
در این مقاله درباره احتیاط‌هایی که فروشنده پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید رعایت کند صحبت شد. قولنامه‌ها در بسیاری از موارد مانند خرید و فروش اقساطی پیش از انعقاد قرارداد اصلی به عنوان یک پیش قرارداد استفاده می‌شوند. آنها معمولاً حاوی تعهداتی هستند که طرفین قصد دارند در آینده در قرارداد اصلی اجرا کنند. لازم است که فروشنده قبل از تنظیم قولنامه درباره نکات حقوقی آن اطلاعات کافی داشته باشد.
توصیه میکنم قولنامه ها را در دفتر اسناد رسمی در قالب تعهد بیع انجام دهید تا حقوق شما محفوظ و از هر گونه تردید و انکار و تشکیک در امان باشد و از قدرت اجرایی اسناد رسمی بهره گرفته و بی نیاز از دادگاه و دادرسی حقوق خود را احقاق کنید .
سوالات متداول
فروشنده از چه روش‌هایی می‌تواند از اعتبار مالی خریدار مطمئن شود؟
فروشنده پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه باید از اعتبار مالی خریدار اطمینان حاصل کند و اطمینان حاصل کند که خریدار توانایی مالی برای خرید ملک را دارد. می‌توان از روش‌هایی مانند بررسی گزارش اعتباری، دریافت مدارک مالی (مانند تاییدیه بانکی) یا دریافت ضمانت نامه بانکی استفاده کرد.
چرا بهتر است فروشند چک رمزدار بانکی از خریدار بگیرد؟
بهتر است که فروشنده چک رمزدار بانکی را برای معامله قبول کند زیرا با دریافت چک رمزدار بانکی، فروشنده می‌تواند ریسک عدم پرداخت یا برگشت خوردن چک شخصی را کاهش دهد و بی نیاز از مراجعه به دادگاه و پرداخت هزینه دادرسی و دویدن در راهروهای دادگاه است.
