قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به زبان ساده برای عموم شهروندان
مقدمه
در سال‌های اخیر، تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول واکنش‌ها و بحث‌های زیادی را در جوامع حقوقی به‌همراه داشته است. این قانون که با هدف تأمین امنیت حقوقی و کاهش دعاوی مرتبط با مالکیت و معاملات اموال غیرمنقول تدوین شده، توانسته است نقش مهمی در کاهش مشکلات حقوقی و افزایش شفافیت در بازار املاک ایفا کند. همچنین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با جلوگیری از جعل اسناد و انتقالات غیرقانونی، به تثبیت مالکیت‌ها کمک قابل توجهی می‌کند. در ادامه به بررسی مهم‌ترین نکات و توصیه‌ها در رابطه با این قانون پرداخته‌ایم.
نکات مهم و توصیه‌ها
۱. الزام به ثبت در سامانه ثبت الکترونیک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اعلام داشته که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، تمامی اشخاص موظفند هر عمل حقوقی و معامله درمورد املاک و اموال غیرمنقول خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند. حتی اگر سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی راه‌اندازی نشود، این الزام برای مالکانی که سند مالکیت حد نگار دارند، از تاریخ ۳/۴/۱۴۰۳ لازم‌الاجراست. این اعمال حقوقی شامل انتقال مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، وقف، رهن، اجاره به شرط تملیک، پیش فروش ساختمان و سایر معاملات مشابه می‌شود.
۲. پذیرش دعاوی در مراجع حقوقی
اگر افراد معامله‌های خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نکنند، دعاوی و ادله مرتبط با این معاملات در مراجع رسیدگی پذیرفته نخواهد بود. به عبارت دیگر، اگر ملکی را با سند عادی خریداری کنید و آن را در سامانه ثبت نکنید، نمی‌توانید به دلیل کوتاهی در عدم ثبت، دعاویی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی یا ابطال سند رسمی خریدار دیگر را مطرح کنید. همچنین اگر فردی ملک شما را غصب کرده و شما تنها سند عادی دارید، نمی‌توانید از دادگاه تقاضای خلع ید کنید.
در این رابطه در این ویدیو به تفصیل صحبت شده که از طریق لینک زیر میتوانید ملاحظه نمایید.
۳. دعوای تنفیذ فسخ
در مواردی که پس از اعلام فسخ، طرف مقابل فسخ را پذیرفته باشد، نیازی به مراجعه به مرجع قضایی برای ثبت فسخ نیست. اما در صورت وجود اختلاف یا عدم پذیرش فسخ، نیاز به طرح دعوای تنفیذ فسخ وجود دارد. برای اینکه دعوای تنفیذ فسخ قابل پذیرش باشد، اظهارنامه رسمی ظرف پانزده روز از اعمال حق فسخ ارسال و دعوای تنفیذ فسخ ظرف پانزده روز بعد طرح شود. البته این مبحث شامل شرط فسخ نیست و در شرط فسخ نیازی به طی این مواعد نیست.
۴. شرط های قراردادی انتقال مالکیت
اشخاص می‌توانند در سامانه ثبت الکترونیک اسناد شرط‌هایی را برای منتقل‌الیه تعیین کنند که تا زمان اعمال حق فسخ یا پرداخت ثمن، حق انجام عمل حقوقی در خصوص مال مذکور را نداشته باشد. به همین دلیل ثبت در سامانه به این معنا نیست که افراد نمی‌توانند مطابق شرط‌های قراردادی‌شان عمل کنند.و می توانند شروط متفاوتی اعم از حق فسخ یا انفساخ یا پرداخت موجل ثمن را در سند قید نمایند.
5. پیش‌گیری از انتقال مالکیت قبل از فسخ
اگر ملکی را فروخته اید و معامله به هر دلیلی احتمال فسخ داشته باشد، تا زمان رفع احتمال فسخ، در سند حق انتقال مالکیت از سوی فروشنده را سلب نمایید تا از انتقال مورد معامله به دیگری و تضیع حقوق شما جلوگیری شود.
۶. مالیات و حق‌الثبت وکالت بلاعزل انتقال مالکیت
میزان مالیات حق ثبت و حق‌التحریر برای تنظیم وکالت بلاعزل مالیات نقل و انتقال املاک، برابر با تنظیم سند رسمی است. برای استقاده از این مالیات
در انتقال ملک با وکالت بلاعزل نه ماه فرصت دارید و پس از انقضای این مدت، برای تنظیم سند رسمی باید مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت مجدد بپردازید.
7. تنظیم اسناد معاملات در دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی موظفند درصورت درخواست طرفین، اسناد قراردادهای معاملات ملکی مانند قولنامه، بیع‌نامه و تعهدبه‌بیع را تنظیم و ثبت کنند. همچنین مبلغ دقیق ثمن معامله و شروط مورد توافق باید در سند درج شود. مردم نباید از درج دقیق ثمن معامله هراس داشته باشند، زیرا عوارض و وجوه قانونی بر اساس ارزش معاملاتی املاک محاسبه می‌شود، نه ثمن تعیینی اشخاص.
۸. روش‌های ثبت معامله
افراد برای تنظیم پیش‌نویس و قرارداد معاملات ملکی چه باید بکنند : مراجعه به مشاوران و بنگاه‌های املاک برای تهیه پیش‌نویس قراردادی و سپس مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند، یا مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی برای تهیه و ثبت سند معامله.
۹. تعرفه دلالان معاملات املاکی
تعرفه دلالان معاملات املاکی باید با رعایت ضوابط و معیارها تعیین شود و قیمت روز معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود. دریافت هر گونه مبلغ اضافی حتی با توافق طرفین ممنوع است و تخلف از این مقررات جرای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی را به دنبال دارد.
۱۰. راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی
سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون، سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی را راه‌اندازی کند. تمامی ادعاها و مستندات مربوط به مالکیت عین ملک، منافع ملک، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول که قبل از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی است، باید در این سامانه ثبت شوند. افراد دو سال از راه‌اندازی سامانه فرصت دارند ادعاها و مستندات خود را ثبت کنند و در دو سال دیگر باید برای تنظیم سند رسمی یا طرح دعاوی مرتبط اقدام کنند، در غیر این صورت ادعاهای آنها در مراجع قضایی رسیدگی نخواهد شد.
۱۱. جرم‌انگاری و مجازات عدم ثبت در سامانه
اگر افراد با آگاهی از اینکه حقی نسبت به ملکی ندارند، اقدام به درج سند عادی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی کنند، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم خواهند شد. همچنین در صورت انجام جعل سند یا تبانی برای انتقال مال غیر، علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات جرایم ارتکابی نیز محکوم می‌شوند.
نتیجه‌گیری
بطور کلی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف افزایش شفافیت، امنیت حقوقی و کاهش دعاوی تدوین شده است. شهروندان باید با دقت و آگاهی نسبت به این قانون اقدام کنند تا در آینده با مشکلات حقوقی و مالی مواجه نشوند. ثبت معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ساماندهی اسناد غیر رسمی نقش مهمی در تثبیت مالکیت‌ها، جلوگیری از جعل اسناد و انتقالات غیر قانونی ایفا می‌کند و به تأمین امنیت حقوقی افراد کمک می‌کند. امیدواریم که این راهنمایی‌ها برای شما مفید واقع شود و بتواند شما را در معاملات ملکی خود کمک کند.
