قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۱ ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
با عنایت به این قانون تنظیم تعهد بیع در خصوص املاک اتی الاحداث ممنوع می باشد .
سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده ۲ ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و
سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
با توجه به این که شهرداری ها تمام مشخصات ملک را در پروانه ساختمانی ذکر میکنند و در اجرا از صدور شناسنامه فنی به دلایل ذیل خودداری میکنند
عدم تکلیف و عدم ضمانت اجرا جهت صدور شناسنامه فنی
عدم وجود یک دستورالعمل مشخص برای صدور شناسنامه فنی
بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
معرفی داوران
با توجه به اینکه ارجاع موضوع اختلاف به داوری اختیاری است تکلیف انجام این موضوع به متعاملین با حق ایشان جهت مراجعه به مراجع قضایی بعنوان مرجع عام رسیدگی به تظلمات مغایر است .))
احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
با توجه به اینکه در زمان تنظیم سند پیش فروش نیازمند اخذ استعلام از اداره ثبت می باشد و هیچ کدام از واحدهای مورد نظر جهت پیش فروش در بانک اطلاعاتی اداره ثبت بارگذاری نشده لذا اداره ثبت ( سامانه الکترونیک اسناد) صرفا پاسخ استعلام دفترخانه را به صورت کلی و بدون اشاره به واحدهای مورد پیش فروش اعلام می کند بدین لحاظ پیشنهاد می گردد در زمانی که مالک یا سازنده قصد انجام پیش فروش را دارد ابتدا به اداره ثبت مراجعه و برای هر کدام از واحدهای اتی الاحداث یک کد شناسه یکتا در سامانه املاک اختصاص یاید و دفترخانه با استعلام همان کد شناسه نسبت به اخذ استعلام و تنظیم سند پیش فروش اقدام نماید
ماده ۳ ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
باتوجه به این که پاسخ به صورت کلی می باشد محدودیت به روی کل پلاک می باشد و واحد مورد پیش فروش در استعلامهای بعدی مشخص نیست .
ماده ۴ ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
عملا به جهت عدم صدور شناسنامه فنی از سوی شهرداری ها امکان تنظیم سند پیش فروش در دفاتر وجود ندارد و نظر به اینکه تمام مشخصات در پروانه درج شده در صورت اختصاص شناسه یکتا به هر واحد اتی الاحداث نیازی به صدور شناسنامه فنی نمی باشد و حذف شناسنامه فنی منجر به سهولت تنظیم سند می شود در برخی شهرها از جمله شیراز پیرو توافقات رییس دادگستری و شهرداری و کانون سردفتران به دفاتر اسناد رسمی دسترسی به سامانه جامع شهرداری داده شده است که ضرورت صدور شناسنامه فنی را مرتفع نموده
بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (۹) این قانون
((باتوجه به اینکه بیمه کیفیت بنا توسط شرکتهای بیمه پس از اتمام ساختمان صادر میشود عملا امکان درج شماره بیمه کیفیت بنا در زمان تنظیم سند پیش فروش وجود ندارد )) و در اکثر مواقع بیمه نامه عیوب اساسی و پنهان صادر میشود که این بیمه نامه بیمه نامه کیفیت بنا مد نظر قانونگذار نمی باشد .
تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
با توجه به اینکه هیچ گونه تکلیفی برای مهندسین ناظر ایجاد نشده و مهندسین ناظر برای خود تکلیفی متصور نیستند لذا مهندسین از هر گونه همکاری جهت صدور گواهی امتناع نموده و این امر مانع جدی برای تنظیم سند می باشد .
لذا پیشنهاد می گردد بند ۴ حذف و طرفین با مسئولیت تضامنی نسبت به تنظیم سند اقدام نمایند .
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
۱-پشنهاد ارایه شناسه یکتا
۲-چانچه ملک در رهن باشد بانکها مکلف به پاسخ استعلام دفترخانه مبنی بر موافقت با تنظیم سند پیش فروش با حفظ حقوق بانک باشند
باتوجه به اینکه در عمل چنانچه نسبت به ملکی تسهیلات اخذ شده باشد بانکها اعم از دولتی و خصوصی و موسسات اعتباری هیچ گونه همکاری جهت پیش فروش واحدهای ساخته شده نمی کنند عملا تنظیم سند پیش فروش غیر ممکن میشود لذا پیشنهاد می شود تنظیم سند پیش فروش با حفظ حقوق بانک و الزام متعاملین به حفظ حقوق بانک بلامانع باشد .
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
این تبصره با بند چهار ماده چهار در عمل ایجاد تضاد و تناقض در تنظیم سند میکند چرا که در این تبصره گواهی مهندس ناظر مبنی بر اتمام پی را حجت دانسته و این تبصره تنظیم سند را منوط به پیشرفت سی درصدی کرده .
ماده ۵ ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
ماده ۶ ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
باتوجه به اینکه قرارداد پیش فروش در زمره قراردادهای خصوصی ماده ۱۰ ق م می باشد تعیین جریمه های تاخیر در تحویل یا ساخت یا پرداخت اقساط باید به تراضی و توافق طرفین تعیین گردد چنانچه ممکن است طرفین به تعیین میزان خسارت به مبلغ کمتر و یا حتی بدون تعیین مبلغ خسارت توافق کنند وجود ماد ۶ منجر به این میشود که بسیاری از انبوه سازان با توجه به اینکه امکان توافق به مبلغ خسارت کمتر وجود ندارد و و این امکان برای پیش خریدار وجود دارد که علاوه بر دریافت خسارت به فسخ قرارداد اقدام نماید و باتوجه به حوادث پیش بینی نشده اعم از تاخیر درصدور مجوزات لازم و موافقت مراجع ذیربط و نوسانات ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و موارد فورس ماژور،انبوه سازان را از ترس اینکه قرارداد تنظیمی در اینده ایشان را ملزم به پرداخت خسارت و فسخ از ناحیه خریدار گردد از تنظیم سند خودداری میکنند.
با عنایت به اینکه در قانون مدنی بعنوان قانون مادر اصل پرداخت خسارت مبتنی بر تقصیر می باشد بنظر می رسد این ماده حتی در شرایطی که تاخیر در انجام تعهدات پیش فروشنده ناشی از عدم تقصیر وی باشد بطور مطلق محکوم به پرداخت خسارت شده !
در حالی که برابر مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی ضمانت اجراها لازم جهت تحویل و یا کسری مساحت پیش بینی شده در عین حال باید این امکان وجود داشته باشد که متعاملین امکان توافق در خصوص میزان و مقدار و نحوه پرداخت خسارت داشته باشند .
در این مواد هیچ سقفی برای میزان خسارتها قید نشده وبهیچ عنوان موانعی مانند فورس ماژور همانند اتفاقی که در گذشته نزدیک پیش آمده بود ((کرونا )) دیده نشد چنانچه ممکن است در موارد مذکور پرداخت خسارت ، تمامی ثمن معامله را پوشش و همین امر موجب عدم اقبال انبوه سازان به تنظیم سند گردیده
درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
(عدم احترام به ازادی اراده متعاملین در تعیین خسارت و عدم توجه به موارد فورس ماژور )
درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ۷ ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
مخالف ماده ۱۰ قانون مدنی واصل ازادی اراده و همچنین مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی است .
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
باید امکان اسقاط حق فسخ برای طرفین وجود داشته باشد .
ماده ۸ ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
با توجه به اینکه قرارداد پیش فروش قرارداد خصوصی است امکان پرداخت خسارت براساس توافق طرفین باشد چه بسا طرفین برعدم درج مبلغ خسارت توافق کنند
ماده ۹ ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود
.بیمه کیفیت بر اساس مقررات بیمه ای وجود ندارد و صرفا پیش فروشنده میتواند تعهد بدهد .
ماده ۱۰ ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.
در این خصوص دو نکته قابل توجه است :
اگر پیش فروشنده موافقت بانک را جهت اخذ وام جلب کند برای تنظیم سند رهنی در زمان اخذ استعلام اعلام محدویت میشود و عملا موجب شده پیش فروشنده جهت اخذ وام مجبور به اقاله سند پیش فروش شود .
و عدم همپوشانی مقررات بانکی موجب تضییع حقوق پیش خریداران و مشکلات مضاعف پیش فروشندگان میشود .
با توجه به اینکه امکان ترهین واحد پیش خریداری شده در دفاتر وجود ندارد و تمام مجموعه در رهن بانک قرارمی گیرد عملا امکان اخذ تسهیلات توسط پیش خریدار وجود ندارد بنابراین تا زمانی که برای هر واحد به صورت جداگانه شناسه یکتا تعریف نگردد و دستورالعمل لازم برای بانکها صادر نشود امکان اجرای این ماده وجودندارد و عملا تا کنون بانکها هیچ گونه تسهیلاتی به پیش خریداران اعطا نکرده اند .
ماده ۱۱ ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
مخالف ازادی اراده طرفین و توافقات قرارداد خصوصی است .
ماده ۱۲ ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
در قوانین برای مهندسین هیچ تکلیفی ایجاد نشده و ضمانت اجرایی برای این تکلیف متصور نشده و دستورمندرج در این ماده میتواند جواز بد عهدی خریداران گردد.
ماده ۱۳ ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
باتوجه به اینکه واحد پیش فروش به صورت مجزا و دارای شناسه یکتا در دفتر املاک ثبت نمی گردد و صرفا یک محدودیت در کل پلاک تعیین می گردد امکان صدور اجراییه نسبت به قرارداد پیش فروش وجود ندارد مفاده ماده ۱۳ مغایر ایین نامه اجرای اسناد رسمی می باشد و در عمل ماده مرقوم قابلیت اجرا ندارد چون باید تشریفات صدور اجراییه انجام و نماینده اجرا بعنوان جانشین مستنکف نسبت به امضای سند اقدام نماید احراز تمام شرایط مندرج در ماده ۱۳ مبنی بر اینکه خریدار به تعهدات خود عمل کرده و یا پیش فروشنده استنکاف کرده نیازمند رسیدگی قضایی و اجرایی است که از صلاحیت سردفتر بعنوان مسئول تنظیم اسناد با توجه به قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴خارج می باشد بنابر این ماده مرقوم به شکل تنظیم شده فاقد قابلیت اجرایی است و می بایست به نحوی باشد که پیش خریدار با ارائه مدارک و مستندات به دایره اجرای اسناد رسمی یا محاکم قضایی تقاضای الزام پیش فروشنده به انجام تعهدات و اجرای اسناد رسمی را نماید. همچنین ماده مرقوم با دستورالعمل تفکیک آپارتمانها و بخشنامه های مربوطه مغایر است با توجه به اینکه برای اجرای ماده مربوط نیازمند تایید مهندسین ناظر می باشد و از طرفی تا کنون آیین نامه و دستور العمل و بخشنامه های تکمیلی از سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی به مهندسین ناظر ابلاغ نشده ،انها در اجرا از صدور هر گونه گواهی خودداری می کنند .
ماده ۱۴ ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
اولامهندسین ناظر با توجه به عدم تکلیف از سوی مقررات و عدم وجود ایین نامه و دستورالعمل ها برای خود تکلیفی متصور نیستند لذا مهندسین از هر گونه همکاری جهت صدور گواهی امتناع نموده و این امر مانع جدی برای تنظیم سند می باشد و همچنین تنظیم سند به موجب دستور ماده ۱۴مارالذکر نیازمند تفکیک و افراز مجموعه های ساختمانی می باشد که این امر نیز در ادارات ثبت فاقد دستورالعمل و تمهید مقدمات می باشد که مانع بزرگی جهت اجرای دستورمندرج در این ماده می باشد
و همچنین تنظیم سند بنام پیش خریدار نیازمند رسیدگی قضایی است و بررسی اظهارات طرفین و تشخیص صحت اظهارات خریدار از صلاحیت دفتر اسناد رسمی خارج است لذا ماده مرقوم به شکل فعلی قابلیت اجرا ندارد و در صورتی که خریدار مدعی انجام تعهدات خود و عدم اجرای تعهدات فروشنده تقاضای اجرا و تنظیم سند رسمی داشته باشند ناچارا دفتر اسناد رسمی ملزم به صدور اجراییه می باشد و دایره اجرای اسناد رسمی با احراز شرایط نسبت به تنظیم سند انتقال اقدام می نماید که دور تسلسل باطلی به جهت عدم صدور صورتجلسه تفکیکی خواهند داشت .
ماده ۱۵ ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ۱۶ ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر اینصورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ۱۷ ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ۱۸ ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ۱۹ ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
در عمل دفاتر برای اجرای این ماده در مقابل ستون انتقال سند مالکیت به انتقال قطعی ملک اخبار میکنند و ابطال سند بغیر اینصورت ممکن نیست
ماده ۲۰ ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
تکلیف ارجاع امر به داوری مخالف حقوق اساسی متعاملین مبنی بر تظلم خواهی در محاکم قضایی و رسیدگی قضایی است
ماده ۲۱ ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص میشود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ۲۲ ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
با توجه به اینکه اجرای ماده ۲۲ فاقد هیچ گونه ضمانت اجرایی می باشد و شهرداری ها خودرا مکلف به صدور شناسنامه برای هر واحد نمی دانند ماده مرقوم باید به نحوی باشد که در صورت عدم انجام تکلیف از سوی شهرداری ضمانت اجرا مشخصی داشته باشد
-با عنایت به اینکه تمام مشخصات فنی در پروانه ساختمان وجود دارد تکلیف بر صدور شناسنامه فنی امری زائد و وقت گیر می باشد و منجر به اطاله امر و بروکراسی اداری زمان بر و پیچیده جهت تنظیم سند میشود.
ماده ۲۳ ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.
ماده ۲۴ ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده۲۵ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تأیید شورای نگهبان رسید.
ضمانت اجرای تکالیف شهرداری و مهندس ناظر و وزارت مسکن در این قانون پیش بینی نشده لذا در اجرا شهرداری و مهندس ناظر خود را مکلف به اجرای مقررات نمی دانند.