قیل از تحلیلی بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دلایل لروم ثیت اموال غیر منقول بیردازیم ،حق مالکیت به عنوان یکی از اصول بنیادین حقوق بشر، همواره در کانون توجهات قرار داشته است. این حق نه تنها باید توسط سایر افراد و جامعه محترم شمرده شود، بلکه مسئولان حکومتی نیز موظفند تا با اتخاذ تدابیر قانونی و قضایی، از آن حمایت کنند. در عصر مدرنیته، با ظهور مفاهیم حقوقی به عنوان ضامن اصلی حقوق فردی و اجتماعی، ضرورت حمایت‌های قانونی از حق مالکیت به شدت افزایش یافته است. به منظور تقویت این حمایت‌ها و برقراری نظم و انضباط در حوزه مالکیت، قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ به تصویب رسید. این قانون، با هدف ساماندهی به معاملات و اسناد مالکیتی، نقش مهمی در کاهش ابهامات و اختلافات حقوقی ایفا کرده است. به‌ویژه، مواد ۲۲، ۴۷، این قانون به‌طور خاص بر فرآیند ثبت تأکید دارند و به نوعی چارچوب قانونی لازم را برای تحقق اهداف این قانون فراهم می‌کنند. با این حال، علی‌رغم گذشت نزدیک به نود سال از تصویب قانون ثبت اسناد، تفسیرهای مختلف از مواد قانونی به تزلزل حق مالکیت منجر شده است. این تفسیرها نه تنها باعث ایجاد ابهام در حقوق مالکیت می‌شوند، بلکه می‌توانند به بروز دعاوی پیچیده و اختلافات قانونی منجر شوند که نیازمند بررسی‌های هزینه بری هستند.در این راستا، تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام ایران، گامی مهم در راستای تقویت امنیت حقوقی و مالکیتی افراد به شمار می‌آید. این قانون با هدف ایجاد شفافیت بیشتر در معاملات املاک و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی، به تأسیس یک نظام ثبت جامع و مؤثر کمک می‌کند. اهمیت این قانون در این است که با الزام به ثبت رسمی، نه تنها حقوق مالکیت افراد به خوبی شناخته و محترم شمرده میشود، بلکه زمینهای برای کاهش دعاوی و اختلافات قانونی فراهم می‌آورد.
در حقیقت قانون ثبت اسناد و املاک و به تبع آن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به عنوان دو رکن اساسی در نظام حقوقی ایران، نقش بسزایی در حفاظت از حقوق مالکیت و کاهش ابهامات قانونی ایفا می‌کنند. در این بخش، تحلیل عمیق‌تری از مواد قانونی مرتبط با این موضوع ارائه میشود.
ماده ۲۲ قانون ثبت، الزامی بودن ثبت معاملات را بیان کرده و تصریح دارد که «کلیه معاملات مربوط به اموال غیر منقول باید به ثبت برسند.» این ماده، به عنوان یک اصل بنیادین در نظام حقوقی ایران، بر اهمیت ثبت رسمی تأکید دارد. این ماده به‌طور مستقیم به حمایت از حق مالکیت افراد کمک می‌کند. با الزام به ثبت، دولت نقش خود را به عنوان نهاد حافظ حقوق شهروندان ایفا می‌کند و از بروز اختلافات ناشی از عدم ثبت جلوگیری می‌کند. همچنین با ثبت رسمی معاملات، امکان تقلب و سوءاستفاده در معاملات املاک کاهش می‌یابد. این امر موجب افزایش اعتماد عمومی به نظام حقوقی و اقتصادی کشور میشود. ازطرف دیگر ثبت رسمی، شفافیت بیشتری را در بازار املاک ایجاد می‌کند و اطلاعات دقیق‌تری درباره وضعیت مالکیت املاک در دسترس قرار می‌دهد
. ماده ۴۷ نیز به اعتبار معاملات ثبت نشده پرداخته و بیان می‌کند که «هر گونه معامله‌ای که به ثبت نرسیده باشد، از نظر قانونی فاقد اعتبار است .این ماده به‌عنوان یک ابزار بازدارنده عمل می‌کند و افراد را ملزم به رعایت قوانین ثبت می‌نماید. این امر موجب میشود که افراد قبل از انجام هرگونه معامله، به ثبت آن توجه داشته باشند.همچنین با توجه به اینکه معاملات غیرثبت‌شده فاقد اعتبار هستند، در صورت بروز اختلافات، طرفین نمی‌توانند به این معاملات استناد کنند. این موضوع موجب کاهش دعاوی حقوقی و تسهیل در حل و فصل اختلافات میشود. مضافاً الزام به ثبت، نه تنها به حفظ حقوق خصوصی افراد کمک می‌کند بلکه نظم عمومی را نیز در جامعه تقویت می‌کند.
ماده ۴۸ که در ادامه ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک آمده است نیز بیان می‌کند که اگر سند یا قراردادی برخلاف شرایط مشخص شده در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت نرسد، آن سند یا قرارداد در هیچ یک از ادارات و محاکم دادگستری پذیرفته نخواهد شد.
نتیجه آنکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مواد مرتبط با آن در قانون ثبت اسناد و املاک، نمایانگر یک سیستم حقوقی جامع و منسجم است که هدف آن حمایت از حق مالکیت، ایجاد شفافیت و نظم در معاملات املاک و کاهش دعاوی حقوقی است. با توجه به چالش‌ها و ابهامات موجود در تفسیر مواد قانونی، نیاز است که نهادهای قضایی و اجرایی کشور با دقت بیشتری به اجرای این قوانین بپردازند تا از حقوق شهروندان به بهترین نحو ممکن حمایت کنند.
قابل ذکر است به هر نوشته‌ای که شرایط لازم برای تبدیل شدن به یک سند رسمی را نداشته باشد، اصطلاحاً سند عادی گفته میشود. این نوع اسناد فاقد ضوابط مشخصی هستند و تنها میان دو شخص تنظیم می‌شوند. یکی از معضلات مهم در این زمینه این است که ممکن است یک سند تنها بین دو نفر تنظیم شود و سال‌ها به شخص ثالثی ارائه نگردد، و پس از فوت یکی از طرفین، این سند به طور ناگهانی معرفی شود که در این صورت امکان پیگیری آن وجود نخواهد داشت. همچنین، اسناد عادی در صورتی که در سامانه‌های قابل ردیابی مانند سامانه ثبت اسناد و املاک ثبت نشوند، قابلیت پیگیری نخواهند داشت. به همین دلیل، این نوع اسناد می‌توانند بستری مناسب برای سوءاستفاده‌هایی از جمله جرائم مختلف فراهم کنند. سوءاستفاده از اسناد عادی می‌تواند منجر به بروز مشکلات و جرائم متعددی شود که در زیر به برخی از آنها اشاره میشود:
۱.فروش یک ملک به چند نفر: یکی از رایج‌ترین سوءاستفاده‌ها این است که فردی یک ملک را به چند نفر به صورت همزمان می‌فروشد. با استفاده از اسناد عادی، این فرد می‌تواند ادعا کند که هر یک از خریداران مالکیت قانونی ملک را دارند، که این امر می‌تواند منجر به دعوی‌های حقوقی و مشکلات قانونی پیچیده شود.
۲.فروش مال غیر: در این حالت، فردی ملکی را که مالک آن نیست به فروش می‌رساند. با تنظیم سند عادی، این فرد می‌تواند به راحتی مدعی مالکیت شود و خریداران را فریب دهد.
۳.زمین‌خواری: سوءاستفاده از اسناد عادی می‌تواند به زمین‌خواری منجر شود. در این حالت، افراد ممکن است زمینهای دولتی یا عمومی را به نام خود ثبت کنند و با استفاده از اسناد عادی، مالکیت غیرقانونی خود را توجیه کنند.
۴.پولشویی: برخی افراد ممکن است از اسناد عادی برای پنهان کردن منبع واقعی پول‌های خود استفاده کنند. با خرید و فروش‌های مکرر و ایجاد اسناد عادی، آنها می‌توانند منابع مالی غیرقانونی خود را قانونی جلوه دهند.
۵.کلاهبرداری: سوءاستفاده از اسناد عادی می‌تواند به کلاهبرداری‌های بزرگ منجر شود. افراد می‌توانند با فریب دیگران و ارائه اسناد جعلی یا غیرقانونی، اموال آنها را تصاحب کنند.
- فرار مالیاتی: با استفاده از اسناد عادی، برخی افراد ممکن است تلاش کنند تا درآمدهای واقعی خود را پنهان کنند و از پرداخت مالیات فرار کنند. این امر می‌تواند به کاهش درآمدهای مالیاتی دولت و ایجاد نابرابری‌های اقتصادی منجر شود.
این نوع سوءاستفاده‌ها نشان‌دهنده اهمیت ثبت رسمی اسناد و نیاز به نظارت دقیق‌تر بر معاملات ملکی و مالی است تا از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری شود. مسائلی که پیش‌تر به آنها اشاره شد، مربوط به مرحله‌ای هستند که دعاوی مرتبط با اسناد به دادگاه‌ها ارائه نشده‌اند. گروه دیگری از چالش‌ها زمانی بروز می‌کند که در خصوص یک دارایی غیرمنقول، نظیر ملک، اختلافاتی شکل گیرد و این اختلافات به اسناد عادی مرتبط باشد:
۱. افزایش تعداد پرونده‌ها در سیستم قضایی :با ورود اسناد عادی به عنوان مستندات دعوی، تعداد پرونده‌های مطرح‌شده در محاکم افزایش می‌یابد. این امر می‌تواند به بار اضافی بر دوش دستگاه قضایی منجر شود و زمان رسیدگی به هر پرونده را افزایش دهد. همچنین، وجود پرونده‌های متعدد مرتبط با یک موضوع واحد ممکن است باعث سردرگمی و پیچیدگی در تصمیم‌گیری قضات گردد.
۲. طولانی شدن روند دادرسی: اختلافات ناشی از اسناد عادی معمولاً به دلیل فقدان مستندات رسمی و شفاف، زمان بیشتری برای رسیدگی نیاز دارند. این طولانی شدن فرآیند دادرسی می‌تواند به نارضایتی طرفین دعوی و همچنین کاهش اعتماد عمومی به سیستم قضایی منجر شود.
۳. هزینه‌های زمان‌بر و عدم ثبات حقوقی :دعاوی مبتنی بر اسناد عادی معمولاً نیازمند صرف زمان و هزینه‌های بالای دادرسی هستند. این موضوع می‌تواند به عدم اطمینان نسبت به نتایج دعاوی و همچنین ناپایداری وضعیت حقوقی طرفین منجر شود، زیرا نتایج ممکن است به سادگی قابل پیش‌بینی نباشند.
۴. تعارض در معاملات و دعاوی از سوی اشخاص ثالث: وجود اسناد عادی می‌تواند موجب بروز تعارضاتی در معاملات شود، به ویژه زمانی که اشخاص ثالث نیز ادعای حقوقی بر روی همان دارایی داشته باشند. این موضوع می‌تواند منجر به دعاوی پیچیده‌تری شود که نیازمند بررسی دقیق‌تر و زمان بیشتری برای حل و فصل هستند.
۵. ابطال اسناد رسمی به وسیله اسناد عادی: در برخی موارد، ممکن است یک سند عادی به عنوان دلیل برای ابطال یک سند رسمی مورد استفاده قرار گیرد. این وضعیت می‌تواند باعث ایجاد چالش‌های حقوقی جدی شود، زیرا اعتبار اسناد رسمی معمولاً بیشتر از اسناد عادی است و ابطال آنها می‌تواند به بی‌ثباتی در معاملات و حقوق مالکیت منجر شود.
لذا، بررسی چالش‌ها و مشکلات موجود در زمینه حق مالکیت و نحوه حمایت‌های قانونی از آن، امری ضروری به نظر می‌رسد. این موضوع نه تنها بر امنیت اقتصادی افراد تأثیرگذار است، بلکه بر ثبات اجتماعی و اعتماد عمومی نیز تأثیرات عمیقی دارد. بنابراین، تصویب و اجرای صحیح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌تواند به تقویت امنیت حقوقی و ارتقاء کیفیت زندگی اجتماعی کمک شایانی نماید. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در محافل حقوقی و همچنین اذهان عمومی مورد توجهات زیادی قرار گرفته است و مردمی که درگیر امر خرید و فروش ملک هستند نیزدر مواجه با این قانون با ابهامات متعددی مواجه اند. بر آن شدیم که در این خصوص با طرح سوالاتی در خصوص قانون الزام و پاسخ آنها، زوایا و چالش هایی که موجب تصویب قانون مذکور شده بپردازیم :
پرسش: ضرورت و دلیل تصویبقانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه بوده و اینکه چرا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با دخالت مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده است؟
پاسخ: همانطور که می‌دانیم به موجب مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰، که بیش از ۹۰ سال از تصویب آن میگذرد، ضرورت تنظیم تمامی قراردادهای راجع به املاک به صورت رسمی احساس شده بود ولیکن متاسفانه در ۴۵ سال گذشته این ضرورت نادیده گرفته شده بود و بنابر نظر فقها و حقوقدانان که معتقد بودند صرف تصمیم خریدار و فروشنده و نوشتن قرارداد حتی در پشت یک کاغذ پاکت سیگار هم اعتبار دارد موجب سوء استفاده های زیادی شد. فرض کنید قبل از تصویب قانون الزام شما خانه‌ای را ۱۰ سال پیش به موجب سند رسمی از فروشنده خریداری کرده بودید حال بعد ۱۰ سال شخصی مدعی شود که قبل از تاریخ انتقال سند رسمی، همین خانه را به موجب مبایعه نامه عادی بدون پرداخت حقوق دولتی و تشریفات خاص آن خریده و حال بعد از گذشت ده سال متوجه انتقال سند به نام شما که دارنده سند رسمی هستید شده ؛ و این شخص می‌توانست به وسیله یک برگ کاغذ عادی تقاضای ابطال سند رسمی شما را کرده و متاسفانه مراجع قضایی هم به ناچار به این اسناد عادی که مقدم بر تنظیم سند رسمی بوده اعتبار داده و سند رسمی را باطل می‌کردند و بدین خاطر به راحتی می توانست موجب چالش های جدی در زندگی شهروندان شود .
اما بعد از سال‌ها ضرورت توجه به اهمیت سند رسمی در خصوص املاک موجب شد تا مجلس شورای اسلامی در سال ۱۴۰۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی را تصویب کند که متاسفانه مورد مخالفت شورای محترم نگهبان قرار گرفت ؛ النهایه در سال جاری بعد از کش و قوس های فراوان و حذف و الحاقات بسیار در پی فرمایشات مقام معظم رهبری ضرورت و مصلحت آن در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد تایید قرار گرفت و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال از دوم تیر ماه ۱۴۰۳ لازم الاجرا شد.
پرسش: با عنایت به تصویب و لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه تغییری در نظام حقوقی و معاملات املاک و ثبت اسناد پیش خواهد آمد؟
پاسخ: اول توجه را به این موضوع جلب می‌کنم که این قانون بسیار عام و در بردارنده تکالیف بسیاری در خصوص املاک می‌باشد هر آنچه که عموم جامعه، دستگاه‌های اجرایی و دولتی و افراد عادی در خصوص املاک و ثبت رسمی ملک و قراردادهای موضوع اموال غیر منقول باید به آن توجه داشته باشند دراین قانون قابل مشاهده است، از جمله خرید و فروش، اجاره ،رهن و هرگونه توافق ومعامله‌ای که راجع به انتقال عین املاک یا منافع آن می‌باشد . به موجب این قانون قراردادهای راجع به پیش فروش و یا مشارکت در ساخت و حتی قراردادهای پیمانکاری در ساخت املاک نیز باید به موجب سند رسمی باشد. آنچه که مسلم هست که هرگونه توافق در خصوص املاک می بایست طبق این قانون الزاماً باید به موجب سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
پرسش: به طور کلی این قانون چه تکالیفی برای مالکین ایجاد کرده است ؟
پاسخ: این قانون برای تمامی افراد جامعه اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از عمومی و خصوصی تعیین تکلیف نموده است از جمله دستگاه‌های اجرایی و دولتی که طبق این قانون برای آنها تعیین تکلیف شده عبارتند از: وزارتخانه های کشاورزی ،دارایی، شهرداری ، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مراجع قضایی و اداری؛ به موجب این قانون هر فرد حقیقی یا حقوقی و ادارات دولتی که ادعای مالکیت بر املاکی را دارند باید نسبت به ثبت آن اقدام کنند و برای املاک خود سند مالکیت حد نگار (کاداستر) اخذ نمایند و اگر ادعای مالکیت بر ملکی را دارند که هنوز ثبت رسمی نشده و سند مالکیت کاداستر برای آن صادر نشده باشد ، نسبت به ثبت رسمی ملک و اخذ سند مالکیت حد نگار اقدام نمایند و چنانچه ملکی را به موجب مبایعه نامه یا قولنامه عادی خریده و هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌اند نسبت به تقاضای تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.این امر شامل تمامی دستگاه‌های اجرایی زیر نظر قوای سه گانه و تمامی نهادها و حتی ادارات اوقاف نیز می‌باشد . همچنین به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اگر شما ملکی را به موجب یک قرارداد عادی در بنگاه یا شورای محل خریده و هنوز سند رسمی انتقال به نام شما به ثبت نرسیده باشد موظف هستید بعد از راه‌اندازی «سامانه ساماندهی اسناد عادی» که در ماده ۱۰ قانون مذکور پیش بینی شده، تمامی قراردادهای عادی خود را در مهلت قانونی ثبت نمایید و در صورت عدم ثبت اطلاعات،مالکیت شما به رسمیت شناخته نشده و شما نسبت به آنها محق نمی‌باشید، البته برای املاک دولتی و عمومی این قاعده قابل اجرا نیست ولیکن مدیران و کارکنان دستگاه‌های عمومی و دولتی و اجرایی در صورت عدم ثبت املاک به نام دولت مستوجب مجازات طبق بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب ۰۴/۰۶/۱۳۸۲ شناخته خواهند شد.
پرسش: به طور دقیق تر برای دستگاه‌های دولتی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چه تکالیفی تعیین شده است؟
پاسخ :
۱.به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تمام دستگاه‌های اجرایی که فرآیند انتقال و تنظیم اسناد در دفترخانه ها منوط به اعلام نظر و اخذ مفاصا حساب از آنها شده از جمله ادارات دارایی، شهرداری، تامین اجتماعی و منابع طبیعی و جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی زمین شهری ملزم شده اند که به صورت آنی ، پاسخ استعلام دفاتر اسناد رسمی را بدهند و تعلل آنها در پاسخ، مانع تنظیم سند نخواهد بود. در واقع این موضوع تسهیل در کار مردم و حمایت از حقوق شهروندی آنها محسوب میشود.
۲. دادگاه‌ها و شورای حل اختلاف و کمیسیون‌ها مانند کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و ماده ۱۲ زمین شهری و تمام مراجعی که در خصوص املاک تصمیم آنها موجب ایجاد حق یا سلب حق شوند موظف می‌باشند نسبت به درج تصمیم و رای خود به صورت آنی در سامانه املاک اقدام کنند.
۳. در یک بدعت و دستور بسیار نوآورانه برای بنیاد مسکن جهت اراضی و املاک داخل در محدوده طرح هادی روستا و برای جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی در خصوص اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده شهر تعیین تکلیف شده متصرفین را شناسایی و با تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی یا سازمان ملی زمین مسکن که تداخلی با اراضی منابع طبیعی یا اراضی ملی و مواد و دولتی نداشته باشد به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام کند و همچنین سازمان ثبت را موظف نموده نقشه‌های مذکور را در هر پلاک اصلی به همراه اسامی متصرفین در محل الصاق نموده و در سامانه ساماندهی درج کند. همانگونه که بیان شد برای اولین بار است که دولت مکلف به شناسایی مالکین شده و تمام مراحل توسط مراجع دولتی شروع و ادامه پیدا کرده و معطل حضور مالکین و درخواست ایشان نشده است.
پرسش: آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقولدر خصوص پیش فروش آپارتمان هم تکالیف و الزامات جدیدی اتخاذ کرده است؟
پاسخ: به موجب قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۰۹/۱۰/۱۳۸۹ که قبل تر لازم الاجرا شده بود هر گونه خرید و فروش آپارتمان در حال ساخت به موجب سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی صورت می‌گرفت ولیکن به دلیل برخی موانع عملاً اجرای این قانون دچار چالش شد، به عنوان مثال وقتی که شهرداری اقدام به صدور شناسنامه فنی ساختمان نمی‌کرد عملاً اجرای قانون ناممکن می شد . به عبارتی قانونگذار در خصوص مقامات شهرداری که به تکلیف قانونی خود برای صدور شناسنامه فنی اقدام نمی کردند سکوت کرده و مجازاتی تعیین نکرده بود. بنابراین به همین خاطر امکان اخذ شناسنامه فنی برای مالکین نا ممکن گشته و تنظیم سند پیش فروش عملاً ناممکن شده بود وهمچنین اگر مالکی یک واحد آپارتمان را پیش فروش می‌کرد محدودیتی برای کل ملک در حال ساخت ایجاد می‌شد بعنوان مثال برای مجتمع ۱۰۰ واحدی هم که فقط یک واحد پیش فروش شده بود در صورت تقاضای وام ازسوی سازنده و یا مالکین می‌شد یک واحد پیش فروش عنوان محدودیت در کل پلاک ثبتی در استعلام اسناد درج می‌شد و مانع جدی رغبت سازندگان به پیش فروش می‌شد.
خوشبختانه قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تمام آنچه سد راه اجرای قانون پیش فروش ساختمان شده بود را به خوبی شناسایی کرده و با وضع ضمانت اجرا برای مقامات اجرایی و همچنین تدابیر شایسته، موانع را برای تنظیم سند پیش فروش مرتفع نموده است. لذا تنظیم هرگونه پیش فروش آپارتمان یا مشارکت در ساخت ملک و یا حتی قراردادهای پیمانکاری برای ساخت املاک را مشمول قانون پیش فروش و قواعد آن دانسته و تنظیم آن را در دفاتر اسناد رسمی الزامی می‌داند.
پرسش :این قانون از چه تاریخی لازم الاجرشده است؟
پاسخ: باید توجه داشت این قانون از تاریخ دوم تیرماه سال ۱۴۰۳ لازم الاجرا شده است ، منتها در قانون مواعدی برای ایجاد سامانه ساماندهی قرار داده شده که صرفاً در خصوص قولنامه‌ها و مبایعه نامه هایی است که سابق بر این تنظیم شده و عادی می‌باشند. به بیان دیگر در خصوص قراردادهای عادی که قبل از تاریخ دوم تیر ۱۴۰۳ تنظیم شده اند باید منتظر اعلام فعالیت سامانه باشیم ولی در خصوص هرگونه خرید و فروش و توافق در خصوص املاک از تاریخ دوم تیر سال جاری نیازمند تنظیم سند رسمی و حضور در دفاتر اسناد رسمی می‌باشد و قراردادهای عادی تنظیم شده بعد از دوم تیر فاقد اعتبار هستند.
باید به این امر توجه داشت که جهل به قانون رافع مسئولیت نیست و قانونگذار پس از آگهی قانون در روزنامه رسمی همه مردم را مشمول می‌داند لذا موکداً توصیه می‌کنم که مردم برابر مفاد قانون تمام قراردادهای مربوط به املاک را در دفتر اسناد رسمی به صورت رسمی تنظیم نماینددر غیر اینصورت از نظر قانونگذار هرگونه قراداد یا مبایعه نامه عادی و خرید و فروشی که خارج از این قانون تنظیم شود معتبر نیست و مالکی که سند رسمی نداشته باشد مورد حمایت دولت قرار نمی‌گیرد.
پرسش:در صورت تنظیم قراردادهای عادی و قولنامه‌ها و مبایعه نامه‌ها در دفتر اسناد رسمی آیا مشمول مالیات و پرداخت هزینه‌های تنظیم سند بر اساس قیمت واقعی خواهند بود؟
پاسخ: در تمامی قراردادها و اسناد رسمی قیمت واقعی درج خواهد شد ولیکن این مبلغ ملاک وصول مالیات هزینه‌های تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد. در خصوص مبایعه نامه‌ها و قولنامه‌ها گرچه مبلغ واقعی معامله درج میشود لیکن مالیاتی وصول نخواهد شد بلکه مالیات نقل و انتقال پس از طی تمامی تشریفات و پرداخت تمام ثمن معامله و رفع موانع قانونی ، در زمان تنظیم سند رسمی انتقال به مأخذ ارزش معاملاتی به موجب قانون مالیات‌های مستقیم وصول میشود که بسیار کمتر از قیمت واقعی املاک است. حتی هزینه‌های تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی بر اساس قیمت واقعی املاک نخواهد بود بلکه به ماخذ ارزش معاملاتی است که بسیار کمتر از ارزش واقعی املاک می‌باشد.
پرسش: آیا باید تمامی اسناد و قراردادها و توافقات در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و تنظیم این قراردادها در دفتر مشاورین املاک و در بنگاه‌های معاملاتی فاقد اعتبار است؟
پاسخ: تنظیم قراردادهای خرید و فروش املاک و قرارداد اجاره بیش از دو سال و قراردادهای پیش خرید و پیش فروش در بنگاه‌ها و نزد مشاورین املاک از نظر قانونگذار معتبر نیست و چنانچه نسبت به ملکی قرارداد عادی تنظیم و مبایعه نامه نوشته شود و قرار محضر تعیین و فروشنده در روز تعیین شده در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود طرف مقابل نمی‌توانید حتی در دادگاه دادخواست الزام را مطرح کند چرا که قراردادهای عادی در خصوص املاک پس از دوم تیرماه سال ۱۴۰۳ بی‌عتبار است و دلیل مالکیت می‌باشد.
پرسش: توصیه به عنوان حقوقدان به افرادی که قصد فروش و خرید ملک را دارند چیست؟
پاسخ : به تمام افرادی که قصد خرید و فروش ملک و یا اجاره بیش از دو سال و پیش خرید آپارتمان را دارند توصیه می‌کنم جهت عقد هرگونه قرارداد در خصوص املاک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده زیرا به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قراردادهای عادی در خصوص املاک از تاریخ دوم تیر ماه ۱۴۰۳ فاقد اعتبار می‌باشد و الزاماً باید تمامی قراردادهای فوق در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد. توجه داشته باشید که قراردادهایی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود از حمایت قانونی برخوردار بوده و مضاف بر آن به هیچ عنوان قابل انکار و تردید نیست و تمامی شروط و توافقات طرفین در سند رسمی توسط یک فرد حقوقدان تنظیم میشود . در تنظیم این اسناد رسمی قیمت واقعی و شروطی مثل حق فسخ یا انفساخ یا خسارت تاخیر تادیه یا وجه التزام برای تعهدات طرفین درج میشود که برای طرفین قرارداد آسودگی خیال و اطمینان ایجاد می‌کند و هر دو می‌توانند مطمئن باشند که اگر طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرد و یا در انجام تعهدات تاخیر داشت حقوق ایشان تضییع نخواهد شد و تمامی تعهدات طرفین دارای ضمانت اجرای قانونی و حقوقی می‌باشد و در صورت هرگونه تخلف از شروط قراردادی هم به طی تشریفات طویل مراجع قضایی و پرداخت هزینه‌های سنگین دادرسی نیاز نیست.
