قرارداد پیش‌فروش نوعی توافق‌نامه است که بین فروشنده و خریدار برای فروش و خرید یک کالا یا خدمات در آینده منعقد می‌شود. این نوع قراردادها برای مدیریت ریسک‌ها، تضمین قیمت و برنامه‌ریزی آینده‌نگرانه استفاده می‌شوند. قرارداد پیش‌فروش آپارتمان نیز یک نوع قرارداد بیع است. قرارداد بیع یا “قرارداد خرید و فروش”، توافق نامه‌ای است که بین دو طرف برای انتقال مالکیت یک کالا یا خدمت از یک طرف به طرف دیگر انعقاد می‌شود. این قرارداد نقش مهمی در تعیین شرایط و جزئیات معامله دارد. تنظیم قرارداد پیش فروش، بر اساس قوانین و مقررات قانونی، آئین‌نامه‌های اجرایی پیش فروش آپارتمان، قوانین ثبتی و سایر قوانین مربوطه انجام می‌گیرد. این قرارداد شرایط و زمانبندی فروش آپارتمان را تعیین می‌کند و حقوق و تعهدات طرفین را تعیین می‌کند. قرارداد پیش فروش یک قرارداد لازم است و اشخاص حق ندارند یک طرفه فسخ قرارداد کنند؛ مگر آنکه دلیلی برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد. همچنین برای دانستن اطلاعات بیشتر و خدمات می‌توانید به صفحه دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران مراجعه کنید.
مزیت تنظیم قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی
تنظیم قرارداد پیش فروش در دفترخانه دارای مزایای قابل توجهی است. در ادامه، برخی از این مزایا را بررسی می‌کنیم:
۱. قانونی بودن
سند رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، قانونی است و به عنوان سند لازم‌الاجرا محسوب می‌شود. این به معنای آن است که در صورت عدم انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین، می‌توان با ارائه این سند به مراجع قضایی، اجراییه صادر کرد و از طریق اجراییه، تعهدات قرارداد را اجرا کرد.
۲. سهولت در اجرا
با داشتن قولنامه، در صورت عدم انجام تعهدات توسط فروشنده، خریدار می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، اجراییه علیه فروشنده را درخواست کند. این امر زمان و هزینه‌های مربوط به رفتن به دادگاه را کاهش می‌دهد.
۳. حفاظت حقوق طرفین
با تنظیم قرارداد پیش فروش، حقوق و تعهدات هر دو طرف، یعنی فروشنده و خریدار، به طور کامل حفاظت می‌شود. این سند شرایط و جزئیات معامله را به صورت دقیق و واضح تعیین کرده و به طرفین امکان می‌دهد در صورت نقض تعهدات، از طریق قانونی مورد پیگیری قرار گیرند.
۴. سهولت در تنظیم اجراییه
در صورتی که خریدار نیز از تعهدات خود عقب نماند، فروشنده می‌تواند به جای مراجعه به دادگاه، به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه کرده و تقاضای صدور اجراییه را ارائه کند. این امر نیز زمان و هزینه‌های مربوط به دادگاه را کاهش می‌دهد.
برای خواندن مطالب مرتبط و دانستن بیشتر درباره‌ی قراردادهای مشارکت، می‌توانید مقاله قرارداد مشارکت در کار را بخوانید.
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان عبارت است از:
- مدرک مالکیت که عمدتا یکی از سه نوع سند زیرمی باشد:
– سند رسمی مالکیت: برای تایید مالکیت ملک مورد نظر.
– سند رسمی اجاره با حق احداث بنا: اگر عرصه در حالت اجاره باشد و پیش‌فروشنده حق احداث بنا را داشته باشدعمدتا در املاکی که عرصه وقف می باشد و به اجاره داده می شود و مستاجر حق احداث اعیان و تملک اعیانی را دارد.
– قرارداد رسمیمشارکت کننده در ساخت : اگر ملک در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص پیدا کرده باشد.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل هر واحد ساختمانی: برای تأیید صحت و قانونی بودن ساختمان و واحد مورد نظر.
- بیمه‌نامه مربوط به تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع قانونی: برای تایید تعهدات پیش‌فروشنده در قرارداد.
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان: برای تایید پایان عملیات پی ساختمان مربوطه.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل قرارگیری ملک: برای تایید وضعیت ثبتی ملک مورد نظر.
- بیمه نامه کیفیت بنا.
لزوم تنظیم قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی
طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای قراردادهای پیش فروش آپارتمان جرم تلقی می‌شود و مجازات دارد. این امر برای حفظ حقوق و منافع طرفین قرارداد و جلوگیری از احتمال تقلب و تضییع اموال مربوط است. بدین ترتیب، پیش فروشندگان و پیش‌خریداران برای تنظیم سند قرارداد پیش فروش یا خرید آپارتمان لازم است به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در این دفتر، کارشناسان متخصص با توجه به قوانین و مقررات مربوطه، سند رسمی پیش فروش را تنظیم خواهند کرد.
منظور از دفاتر اسناد رسمی دفاتری است که توسط دولت یا مقامات رسمی مربوطه تشکیل شده‌اند و صدور سند رسمی و انجام امور ثبتی و قانونی را بر عهده دارند. این دفتر اطلاعات و مدارک رسمی را در ارتباط با امور ملکی، عقود و قراردادهای مربوطه نگهداری و ثبت می‌کنند. بنابراین، بهترین راه برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، مراجعه به دفتر اسناد رسمی است تا مبایعه نامه پیش فروش تنظیم و ثبت شود و قوانین حقوقی و تعهدات طرفین در قرارداد به صورت قانونی حفظ شود.
برای خواندن مطالب مرتبط و دانستن بیشتر راجب قراردادهای خصوصی، می‌توانید مقاله نمونه قرارداد خصوصی را بخوانید.
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان
در یک نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی بخش‌های متعددی وجود دارد که باید توسط طرفین قرارداد تکمیل شود. نمونه قرارداد ماده‌های مختلفی دارد که ماده‌های آن عبارتند از:
ماده ۱ – طرفین قرارداد
که مشخصات شناسنامه‌ای آنها و یا وکالت/ قیمومیت/ ولایت و وصایت آنها در صورت وجود درج می‌شود.
ماده ۲- موضوع قرارداد
لازم است که در این قسمت درج شود که این قرارداد حول چه موضوعی بسته شده است. مانند نمونه زیر :
پیش فروش ششدانگ یک دستگاه آپارتمان با کاربری : مسکونی / اداری / تجاری به مساحت تقریبی ………………………. متر مربع در طبقه ……………………..( سمت شرقی / غربی / جنوبی / شمالی ) واحد ………………………. در حال ساخت توسط فروشنده در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ………………. متر مربع ملکی و دارای پلاک ثبتی ………فرعی از اصلی……….به نشانی تهران خیابان …………………… کوچه ……………… پلاک آبی/ ………………… قطعه …………………………….. از سمت راست / چپ و از محدوده ومورد ثبت یک جلد / ……………….. جلد سند مالکیت شماره ……………. مورخ …………………………………. فرزند ………………………………. به شماره شناسنامه …………………………….. متولد ……………………….. به موجب ……………………………………………. در صفحه …………. دفتر مشاوران املاک جلد ……….. به شماره / شماره های چاپی …………………. صادره به نام فروشنده / صادره به نام …………………………………. انتقالی قطعی به پیش فروشنده طبق سند قطعی / صلح قطعی / سند انتقال اجرائی دادگاه / سند انتقال اجرائی ثبتی / سند انتقال اجرائی مالیاتی / سند انتقال اجرائی سازمان تأمین اجتماعی شماره …………… مورخه ………………………… تنظیمی دفترخانه شماره …………… شهر………………………….. دارای پروانه ساخت کل ساختمان به شماره…………………….. مورخه ……………………………… صادره از شهرداری منطقه ……………. شهر………………………….. به انضمام کلیه حقوق آتی پیش فروشنده ناشی از یک رشته برق اختصاصی تماماً و بقدرالحصه از آب و برق و گاز مشترک و یک جریان تلفن ثابت (تماماً ) که باید در زمان تکمیل و تحویل مورد پیش فروش از جانب پیش فروشنده در مورد پیش فروش نصب و مورد بهره برداری قرار گیرد به علاوه مورد پیش فروش دارای یک / ……………… واحد پارکینگ اختصاصی به مساحت متر مربع در طبقه پیلوت / زیرزمین / زیرزمین اول / زیرزمین دوم و دارای یک/ ……………… واحد انباری اختصاصی به مساحت متر مربع در طبقه پیلوت / زیرزمین / زیرزمین اول / زیرزمین دوم می باشد و مورد پیش فروش با قدرالسهم از عرصه کل و از سایر قسمت های مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن است.
ماده ۳- مشخصات آپارتمان
که در این قسمت درج می‌شود که آپارتمان پیش فروش شده شامل چه تعداد اتاق، آشپزخانه، انباری، سرویس بهداشتی یا … است و در هر کدام چه تجهیزاتی تعبیه شده است.
ماده ۴- مشخصات فنی و معماری ساختمان
آن دسته از مشخصات فنی و معماری ساختمان که مورد پیش فروش است و در حال ساخت می‌باشد در این بخش لحاظ می‌شود. اینکه زیربنا چه مقدار است، تعداد طبقات و تعداد واحدها در هر طبقه، نوع مصالح به کار رفته، نمای بیرونی و سیستم گرمایش و سرمایش، تعداد خطوط آسانسور و … از جمله این موارد است.
ماده ۵- ثمن معامله
این بخش از تنظیم قرارداد پیش فروش تعیین کننده بخش قابل پرداخت و اقساط لازم می‌باشد. نمونه‌ای از ان به قرار زیر است :
۱ – ثمن معامله بابت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل به شرح و با مشخصاتی که در این قرارداد آورده شده عبارت است از ………………………………………………… ریال معادل ……………………………………………….. تومان می باشد که پس از تعیین مساحت دقیق، مبلغ کل ثمن تعیین خواهد شد.
۵-۲ – مبلغ ………………………………………………… ریال معادل ………………………………………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره …………………………………….. عهده بانک ………………………………. مورخ …………………………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد.
۵-۳ – مبلغ………………………………………………… ریال معادل ………………………………………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره …………………………………….. عهده بانک ………………………………. مورخ …………………………………… در تاریخ …………………………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۵-۴ – مبلغ………………………………………………… ریال معادل ………………………………………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره …………………………………….. عهده بانک ………………………………. مورخ …………………………………… در تاریخ …………………………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۵-۵ – مبلغ………………………………………………… ریال معادل ………………………………………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره …………………………………….. عهده بانک ………………………………. مورخ …………………………………… در تاریخ …………………………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
قولنامه یکی از اسنادی است که بسیار پرکاربرد و رایج است، برای آشنایی با شرایط تنظیم قولنامه مطالعه بفرمائید.
ماده۶ – تکمیل و تسلیم سند
که به موجب آن طرف فروشنده مکلف می‌شود در موعود تاریخ که مورد توافق است این ملک یا مسکن را با تمام توابع، ملحقات و منضمات ذکر شده به خریدار تحویل نماید.
ماده ۷ – سایر الزامات قرارداد
هر آنچه که جزو تعهدات طرف فروشنده و یا خریدار باشد در این بخش و در ضمن تنظیم قرارداد پیش فروش باید ذکر می‌شود.
ماده ۸ – مدت اعتبار قرارداد
مدت اعتبار قرارداد باید مشخص باشد.
ماده ۹- داوری
داوری قرارداد است که تعیین می‌شود در صورت بروز اختلاف کدام مرجع یا داور در رفع اختلاف کمک کند.
اگر می‌خواهید راجب حق طلاق بدانید و اطلاعات کافی بدست بیاورید به این لینک مراجعه کنید.
سخن آخر
در این مقاله درباره تنظیم قرارداد پیش فروش، مدارک لازم آن، نمونه قرارداد پیش فروش و … صحبت شد. آشنایی دقیق با نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و حقوق و تعهدات خود به عنوان پیش‌خریدار می‌تواند به شما کمک کند تا قراردادی دقیق و قابل اعتماد را منعقد کنید.
سوالات متداول
محل تنظیم قرارداد پیش فروش چه مرجعی است؟
قراردادهایی که در بنگاه‌ها منعقد می‌گردند فاقد اعتبار هستند، فقط دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قرارداد صلاحیت دارند.
مزیت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی چیست؟
قانونی بودن، سهولت در اجرا، حفاظت حقوق طرفین و سهولت در تنظیم اجراییه از مزایای تنظیم قرارداد پیش فروش در دفترخانه است.
